他山

最近有两件事，如果把它叠加在一起去联想和推测，就会发现一些在政策与市场“和谐”的作用下，及热钱压境的背景下，一些聪明的开发商借机套利的事。一是11月18日《羊城晚报》报道万科降价；二是众多媒体报道在港热钱高达6400亿港元之后，香港金管局总裁陈德霖11月29日特意辟谣，说流入香港的6400亿港元并非热钱，而是企业回调海外资金及大量新股上市集资。

这两件事有没有必然联系呢？有。先谈第一件事，关于万科降价，11月22日，他山写过一篇《万科降价又在玩“假摔”？》分析 其事件营销背后的几种心理行为，所谓降价的本质就是“假摔”，在制定价格策略的时候，先把价格提高，打广告时在“降价”，其实成交的价格正好控制在预期的心理价位之内，万科通过“假摔”吸引眼球，实现销售的目的，也是很聪明的一招，让那些已经成功过度到深圳的热钱找到了“落脚”的地方。

万科喜欢站在明处，和记黄埔喜欢在暗处。4月1日起2000万港元以上楼宇印花税率由3.75%提高到4.25%，正是和记黄埔在深圳观澜的纯别墅项目“观湖园”热销期，一次印花税上调0.5%个百分点，仅让“观湖园”的销售达到90%。在《本轮调控或将成为别墅产品的利好》一文中，他山就5、6月份出现的把香港提高印花税带来的效应进行了分析：香港调印花税，必然把资金逼往深圳，而高端别墅是他们的出路。

第二件事，关于香港6400亿港元热钱。对此有两种说法，一是媒体的说法，媒体炒作它危害的动机在哪里？深圳危言耸听！他山认为，这种论调的基本作用是促使它尽快进入内地楼市，和记黄埔的别墅大盘“观湖园”和“御峰园”都是受益者。因为他的开发商据有香港背景，所以更容易受这类资金的眷顾。这种炒发的结果，媒体和开发商双赢，媒体赚到了点击量、发行量及广告，开发商资金回笼了。

二是政府说法。9月1日，他山撰文《高端住宅“热销”卷土重来！》指出深圳高端住宅热销的幕后的推手是与香港关联的热钱。香港金管局总裁陈德霖11月29日专门辟谣，特意强调这6400亿港元不是热钱，无疑是此地无银三百两的行为。为什么要专门辟谣，他山认为这是推脱责任，将这比巨大的，过剩的货币对金融市场及实体经济所产生负面影响的责任彻底推脱，这是其一。其二，假设不存在这么庞大的一笔热钱，那为什么在11月20日起要将物业的印花税税率上调？这其实证明这笔钱正源源不断地往房地产领域在流动。

港府上调印花税率，深圳有项目在售的开发商都沾沾自喜。他山认为，这就是“限购令”执行两个月之后，房价与成交量同时回暖的原因。昨天他山在深圳的“边城”——平湖与王伟明交流时，他说，“观湖园”在4月1日港府上调印花税率开始，到现在已售罄，他山曾撰文《和黄观湖园是因为低调才热销？》与网友就别墅销售热进行过探讨。 11月20日港府又一波上调印花税率，“御峰园”第一期、第二期售罄，第三期在今年还剩的两个月消化胸有成竹。他山认为，无论上调印花税，还是为热钱辟谣，间接上为还没进入周小川“池子”的资金指明了一条出路，所以某些开发商窃喜。