他山

在前不久在召开的莞深惠一体化的一次闭门会议上，深圳市委书记王荣明确表示了未来三到五年深圳将现在的1500万人口消减人口至1000万以内，这多余的500万人口则要转移到周边城市。要转移的这个人口数字相当于两个长沙市人口，转移这些人相当于转移一个小型的省会城市，现不现实，能不能实现，或者说需要多少年才能实现？引发了惠州大亚湾和与辐射珠三角腹地的泛前海CLD区域的“人口争夺战”，或者说是房地产客户争夺战。本文对此作简要分析。

■产业定位与人群分类

深圳土地资源稀缺，意味着不能承受福田、罗湖、南山置业压力的群体要向东、北、西三个方向发展，东是大亚湾，北是龙华，西是泛前海CLD区域。往南是香港。从目前炒作的焦点来看，泛前海CLD和大亚湾炒作最为猛烈。这个问题的核心是深圳可能转移置业群体是往东还是往西的问题。

以瑞桥等人为代表的业内人士鼓吹大亚湾至少要接纳200万深圳居民，并指出深圳市政府将全力配合惠州市政府优先做好大亚湾同深圳一体化工作，争取在交通体系，医疗保险等方面率先推动一体化工程。通过政策层面来疏散深圳主城区的人口到大亚湾就业、置业。对于往东还是往西置业，他山认为，这是珠三角城市群版块和产业定位的问题，从中央对珠三角战略定位来看，泛前海CLD区域是为珠三角服务的金融产业集散地，往东出了大亚湾产业工人的生活区域外，更多的则是度假资源。产业定位决定了人群分类。

■泛前海CLD区域PK大亚湾

泛前海CLD区域的几何中心在西乡，泛前海CLD区域是“前海深港现代服务业合作区”的生活区，他山认为，前海不是在做香港中环简单复制，作为“特区中的特区”，在产业游戏规则的设置上，会比香港和深圳都“特”，权限更大，以金融服务业延伸到其他领域。前海往内地延伸的门户是西乡，在功能和定位上，西乡类似于香港的九龙。

深圳往东，顺沿海高速一直延伸到大亚湾，四五十公里的海岸线，这一带的海与泛前海，包括碧海湾、珠江口一带的海相比，东部的还是可以互动的海，几十公里的海岸线，分布着很多泳场，可解决深圳人及珠三角城市群人口的休闲度假旅游问题，泛前海区域更适合工作和生活，东部适合度假，换一句话说，在西部赚钱，到东部来消费。如果将泛前海PK大亚湾，有点类似于纽约PK西雅图，前者的最大特征是一个金融与商业化版块而已。

■卓越·东部蔚蓝海岸PK合正·汇一城

泛前海CLD的建设和发展，很大程度上就是产业升级和“城市更新”，即通过三旧(旧厂房，旧民房，旧工业区)的拆迁改造，通过产业转移置换，为高素质人才让道，从而提高人口么素质，完成城市人口升级。在深圳市委书记王荣提出“城市更新”概念后，泛前海CLD区域第一个标志性项目合正·汇一城不得不在此一提，这里将深圳东部，位于大亚湾地界的卓越·东部蔚蓝海岸做个简单比较。

10年前卓越地产在深圳南山做蔚蓝海岸项目时，他山当时曾写过一篇文章，说那是一个“伪海岸”项目，名不符其实，因为填海工程使“蔚蓝海岸”远离大海了。大亚湾的卓越·东部蔚蓝海岸可是名副其实，从项目地块和规划图来看，一个由水系贯穿的别墅与高层结合的度假与生活特质兼备的大社区，它有望成为大亚湾的品质生活的一个标杆社区，而合正·汇一城是泛前海CLD首席都市综合体和地铁上盖物业，前者有“纯生活”味道，属“浪漫主义”物业，后者的生活与商业功能更强，属“现实主义”物业。如此来比较，泛前海CLD与大亚湾也就只有人群的分类，而不存在“客户之争”的问题了。