税收对高房价有多大的“威慑作用”？

他山

在上海、湖北、湖南及重庆等地为率先实施房产税而磨刀霍霍的时候，6月3日，国家税务总局的网上挂出了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，通知非常明确指出：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。那么税收对高房价究竟有多大的“威慑作用”？

■高房价的责任在各部委之间踢来踢去

在《中央为什么对房产税“瞻前顾后”》一文中，他山简单谈到过税收与高房价的一些关系，这里从行业管理和规范的角度再来分析。从一级市场、到二级市场、三级市场，房产完全是在国土资源部和住建部的统一管理下“诞生”的，在“诞生”的全过程中，国土资源部和住建部应该对它全程监控。出现高房价及到现在不可控的局面，主管部门负有不可推卸的责任。

问题在于出现这种局面，从中央到地方的主管部门，没有哪一个部门对此承担责任，不但没有一个人对此向住不起房的广大人民说一句道歉的话，反而用一些数字游戏继续来“和谐社会”，在几个部门官方数字打架的时候，只是轻描淡写地用一句“统计方法不一样”就交代过去了。接下来是把控制高房价的任务甩给央行和银监会，央行和银监会发个通知后，再把它踢给国家税务总局。“高房价”却是像一个皮球，在中央各部委之间踢来踢去。

■土地增值税税率增加对目前房价的影响不大

从6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》下发开始，控制“高房价”的重任正式落到国家税务总局的肩上。国发[2010]10号文没有新意。其中提到“各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。”这实际说明一个残酷的现实，或者说潜规则，之前房价高涨的7年，土地增值税都没有认真清算和落实过。也就是说，上面是知道下面是如何“清算”的，为什么国家规定该执行的法规下面可以轻易应付过去？

他山认为，这可能不是简单用工作态度有问题能搪塞的。既然已经要用增加土地增值税率来“对付”高房价了，那他山在此说一句大实话，此招不一定管用。如果说清理的是旧账，把那些已经入伙的，已经变成“和谐小区”的楼盘拿出来清理，只会将一些封存的矛盾揭开，让“和谐小区”反而不和谐了；如果清理的是现存的拟开发的土地，按房地产开发周期来算，它对房价的影响应该体现在1年或1.5年。既然不是现在，那何谈控制眼前的“高房价”？即便是影响1~1.5年后的房价，那开发商难道不会将土地增值税税率增加或将开发成本转嫁给房价？

■房产税与土地增值税会反哺“高房价”

国发[2010]10号文要求地方政府把土地增值税的预征率调整与房价上涨的情况结合起来，改变目前预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。他山大胆认为，调整税率的必然结果一定是“水涨船高”，税率与房价成正比的提升，即便是最弱智的开发商也会想到把把土地增值税增加的税率转嫁给房价。如果这样的话，税率增加的结果不又成了房价上升的推进器吗？

再来看当前热议的“房产税”。房产税从内涵上理解，土地增值税应该是其中的一部分，既然有了土地增值税，再来一个“房产税”，有明显的重复征税的嫌疑。从表面上看“房产税”是由购房者承担，土地增值税由开发商承担，当土地增值税转化为生产成本后，不还是由购房者承担了吗？这是反哺高房价。他山认为，从税收角度来抑制高房价，及炒楼者，不如从大宗炒楼者资金的源头下手查处，这样打击高房价的效果会更明显。