“预售制度”再当高房价的靶心！

他山

据新华社4月19日电，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。关于“预售制度”，他山05年曾发表《取消预售是时间问题》，07年又写《取消预售一定要果断!》来表达自己的观点，既然现在住建部又拿出“预售制度”说事，他山结合市场情况再发表几点评论。

■央行对“预售制度”忍无可忍却无可奈何

先回首往事。2004年，广东省建设厅就考虑过要不要取消预售制度，理由是2004年广东省有700多件投诉案件40％多都是跟预售有关，比如货不对版、虚假广告、一房多卖的现象，支持取消者认为：不取消预售，房地产的投诉不会减少，当时他们不是从“预售制度”本事是否合理来考虑问题的，出发点立足于减少“投诉”这个麻烦。直到2005年8月20号央行出台《2004年中国房地产报告》，其中很重要一条是建议当时的建设部取消预售制度，理由是预售制度给银行贷款带来一定风险的隐患。

央行的理由是非常充分的，近几年房地产风险都是由预售风险造成的，如果预售前期开发商在开发过程中，在后面把资金卷走或者出现烂尾，这笔资产带来的风险则完全由银行承担。把建议写进《2004年中国房地产报告》，足见央行对“预售制度”忍无可忍。2005年8月底，建设部组织过一个是否取消预售的会议，世联作为中介代表参与过该会，内容围绕是“取消预售”还是“改善预售”展开讨论。到2004年8月24日，建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，这场讨论画上句号，央行也无可奈何。

■“预售制度”取消的合法性

2005年一路上扬的高房价是人么不得不认真审视“预售制度”，它在房价的上升中究竟扮演什么角色，是帮凶或其他？ 05年9月1日下午，他山组织业界人士共聚一堂，就《预售、现售对房地产的影响》进行过探讨，抛出过现售与预售对房地产的影响有多大？现售会把房价抬高多少？老百姓会更愿意接受哪种销售方式？等种种问题。一派是坚决要求取消，这是招商银行的一位代表从控制金融风险的角度提出的。在金融风暴的导火线次级贷没爆发前提该观点，是很有预见性的。

与之相反的一派一方面质问取消“预售制度”的合法性，另一方面指出深圳房地产法规非常完善，有一个预售证的政策，发展商投资70％资金、2/3的资金才能拿到预售证，所以已经有了一个关卡，而且预售证距离交房的时间通常在9个月到1年，所以这也是又个很重要的关卡。如果现房销售的话，9个月到1年的房子已经有一个折旧，更加难卖了。而且在深圳很多货尾都要减价来卖，房地产整体价值因此而贬值。从结果来看，后一派占了上风，预售一直延续着，政府职能部门也一直“控制”着局面。

■“预售制度”挑战的是我们社会的“信用制度”

一位香港资深房产经纪人向他山介绍，预售已经在国际上很流行了，在德国是登记制度，但是很多国家是契约制度，在加拿大、美国、香港等等地方都有预售，在香港一旦房地产合同成立了，它就生效了，依靠法律来保障。为什么在国外能成熟运作的市场经验在中国市场不管用呢？为什么本来就是一个合同、一种经济关系，在国外依靠法律就可解决，在中国不靠法律，却一定要依靠行政手段解决？

归根结底就是中国楼市的“预售制度” 挑战了我们社会的“信用制度”。回到开头他山列举的04年广东省建设厅拟取消“预售制度”的事件，大家发现，不是政府职能部门不想执法，而是在薄弱的社会“信用制度”上建立起来的法规根本经不住道德的审判，所以就形成了同样内容的文件一而再，再而三地发布，如“国十条”就是如此，住建部的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也是如此。以打击捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为为名，将高房价当成靶心，一阵乱枪扫射之后，一切照旧。