本轮调控或将成为别墅产品的利好

他山

今天有朋友拿新政出台前一周（4月8日-4月14日）与新政出台后一周（4月15日-4月21日）的销售数据做比较，将得出的深圳成交量降幅达82%，北京降幅达到了45%的“结论”抛给他山，请他山根据这个数据，结合当前的调控政策，分析一下别墅市场受到的影响及未来的走势。在这里他山用数字分析并举例说明。

■调控仅影响普通住宅产品

首先他山该了解了一下数据形成时的成交的价格，降幅在82%和45%的成交量中，成交价格绝大部分均在3万元/平米以内，个别突破该价。3万元/平米以内价格在深圳和北京市区的商品房中，属于非常普通住宅产品。也就是说，调控政策直接影响的是普通住宅产品，仅从半个月的销售数据，无法判断对高端产品造成“重创”。

另外，深圳媒体还描述了三级市场上：“买涨不买跌的心理让购房者并不急于接盘，持币观望等待”的市场现实。他山认为，所谓中国楼市就是一个政策市，其实就是指普通住宅市场。媒体描述的这个现实，实际指的是投资楼市的散户，庄家的耳朵永远长在政策的前面，所以用如此声势浩大政策声势和媒体攻势对付散户，有大炮打蚊子之嫌。

■调控对高端住宅影响甚微

本轮调控对高端住宅市场有没有影响？他山认为没有，理由是高端住宅市场市场一定是庄家的避风港。庄家在哪里，哪里就安全。那么就有人会拿后海的“豪宅”价格狂跌来反驳他山：后海的“豪宅”跌了，难道说调控没影响到高端住宅市场？在09年11月11日，他山写个一篇《后海有多少值得狂欢的理由？》中间有一句中国人常说的老话：飞得越高，摔得越惨！

真正的高端产品是不会因政策的影响而产生价值波动的。他山在今年3月25日曾写过一篇《香港再现天价楼释放出什么信号？》，其中举了两个例子：09年10月15日成交以每平方英尺71,280港元（约合76万/平米）的一单天价楼，还有一桩是3月16日以每平方英尺60215港元（约合57,0569万元/平米）成交的一单，这两单高端住宅成交，是在香港经济萎缩率高达6.5%，资产整体缩水，失业率达近3年最高，及香港财政预算案提出从 4月1日起2000万港元以上楼宇印花税率提高的背景下出现。从结果来看，调控政策反而促使高端住宅成交。

09年有人扬言后海楼价达到达到10万元/平米，据称开盘当天所推单位就被抢购一空。一个月左右，我们到网上一查，真话与谎言便水落石出，再“高明”的销售手段，终究是捂不住的。这说明该区域仍然是散户投资的游击阵地，况且该区域的许多楼盘打着“豪宅”的旗号，并未把产品做到真正的高端。从香港等房地产成熟地区的经验来看，调控对高端住宅的影响甚微。

■调控或将成为别墅产品的利好

如果用上述结论来推断未来的别墅市场，那么本轮调控或将成为别墅产品的利好。这里引用世联地产的一个数据，世联地产对旗下代理销售的340个楼盘划分不同的价格区间进行研究，在北京，2.5万以上楼盘一次性付款的比例高达35%-40%；1.6万至2.5万之间的楼盘一次性付款比例也在30%。再结合珠三角地产研究院的一个300份问卷的调查结果，在深圳、东莞、惠州，买别墅的客户，一次性付款率达60%，其中很大比例是来自其他产业资金转移到房地产行业寻求保值的。

由此来看，价值越高的产品，其一次性付款的机遇越高。而作为高端住宅产品中稀缺的独立别墅，无疑成为高压政策下相对安全的港湾。国外也有先例：温哥华是经济危机中经济复苏最快的城市之一，中新社4月26日消息，第一季度豪宅销售成倍飙升，在大温哥华地区的科罗纳，豪华房屋销售比去年同期上升了700%。在珠三角经济加速复苏的背景下，本轮调控或将成为别墅销售的推手。