第二套住房房贷提高到50%仍难抑制高房价

他山

从4月11日银监会主席刘明康在博鳌论坛上谈到将二套房首付比例必须达到50%、60%，紧接着银监会澄清此为文字直播出错，到14日国务院常务会议确定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%的说法正式落地，再到16日央行行长办公会贺银监会要求各分支机构从即日起严格按照国务院加强房地产信贷管理的要求，从 “说漏嘴”到出台前后5天时间。第二套住房房贷提高到50%能抑制住高房价吗？

近年来，关于二套房贷对市场的影响，他山先后写过《第二套住房房贷提高40%的四种后果》、《提高第二套住房首付弊大于利》、《再谈《第二套房贷首付提高到40%的四种后果》等数篇文章对该措施对楼市的产生的作用进行过分析。从近3年来以提高二套房贷首付配合其他政策综合治理房地产市场的结果来看，提高二套房贷首付对房价上升并未产生大碍。本文先梳理一下自2005年以来，关于中央调整房贷首付前后的市场反响。

记忆犹新。2005年8月，央行建议建设部取消预售，提高首付的红头文件下发之后，中资银行和外资银行之间，为争夺按揭客户，在政策的风口浪尖，代理公司与银行联手，以低首付吸引客户的显现依然存在，相信许多房地产代理公司的朋友依然记得，该政策背后的“操作空间”，这是通过曲线实现低首付。他山还记得《南方都市报》当年还用一个版面直截了当地为罗湖口岸一个楼盘做过“零首付”的广告。

与2010年4月相同的是，2007年4月，媒体炒作说“上海房价龙头低下”了，之后是说北京深圳房价降了，有预期，也有真实。跟2010年媒体列举官方3月份的销售数据报道广州、深圳的房价降了的语境一样。他山认为，2007年4月媒体炒作“降价”，本质上是为2007年9月18日，央行在出台相关政策之前，以非官方形式“放风”，这是第二次“放风”，那次只是扬言央行拟将第二套住房首付比例提至四成，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成，但我们三年之后回顾央行的“重拳治理房价”，看到的只是反其道而行之的市场现象。

他山在2007年就该政策对的后市的影响做出过预测，当时提出过两个结果：“界定的困难与执行的成本”、“ 进一步加快低收入群体住房梦想破灭”。专门针对“第二套”的政策，提高换房成本，可以预见的后果是，这批人推迟了对新住宅产品需求的时间，目前新推向市场的新一代住宅产品的销售进度会放缓，积压的是以流入楼市的银行资金，银行这样做，不是调控开发商，而是为难自己。这两年内，该文件在执行过程中，不断被开发商和代理公司打擦边球，不断涌现出蜗居者和蚁族，也说明政策与市场正向两个极端方向游离。

时间再往下，到2009年，在轰轰烈烈的“保八”战役中，宽松的货币政策使开发商成为最大的赢家，尤其是央企开发商，只要跟房地产沾边，不想发财都不行，别无选择！09年疯狂的地王，毫无疑问是“保八”生产的遗腹子，中央政府责不可怠。在以京沪广深为代表的一线城市的率领下，房价继续上升，在与深圳一河之隔的香港在09年11月出现天价楼，给深圳楼价很大的信心。他山在《香港再现天价楼释放出什么信号？》、《中央经济会议的基调拉动房价飞涨》等文章里对此现象有分析，这里不展开。

2009年6月22日，银监会印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，剑指房地产信贷，尤其是按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题。他山认为，这显然是来补充2007年9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的漏洞的。09年7月17日，刘明康强调，一定要控制房贷款风险，严格执行“二套房”标准。我们回过头来看这语气语调与2007年9月的政策气候和当时市场状态何其类似。

而2010年刘明康在博鳌论坛上一不小心“漏嘴”，放出二套房贷首付至少提高到五成以上，决不是“言多必失”，而是有意“放风”。2005年中央已经“放风”，2007年再“放风”，2009年还“放风”，2010年也是先“放风”，前两次出台政策的“放风”很小道，民间化，而后两次“放风”不同的是由相关领导人直接“漏嘴”。这四次“放风”的语境相似，就像喊“狼来了一样”。据他山所知，在深圳广州，某些楼盘投机者都是机构投资者与开发商联手操盘，在40%的基础上加到50%，对于一套200万元的房子而言，成本增加20万，对于掌控着楼盘价格的机构投资者而言，二套首付房贷增加的10%的量有什么意义？他山认为，本次央行再次“操作”提高首付，会重复05年、07年、09年的房地产市场现象。