万科“不拿地王”的难言之隐

他山

3月30日下午，东莞沙田镇西大坦村的三块土地竞标拍卖，他山得到的可靠消息，万科是在3月28日递交拍卖保证金的，交保证金3天前，万科刚刚强势拿下长安长青路地块，再追溯到1月28日，万科拿下虎门地块，一路拿地势如破竹。在参与沙田镇西大坦村土地的拍卖前一天晚上，万科负责拿地的某负责人接到一神秘电话，暗示万科弃权。果然，万科佯败。难道万科真不想要这块地，真的能做到“不拿地王”吗？

■不拿地王的难言之隐

至于万科拿地负责人接到的暗示其放弃沙田镇西大坦村土地的电话内容，已经随电波消失，但有一点可以猜测，既然已经交了拍卖保证金，又不积极竞拍拿地，果真是要做到“不拿地王”吗？他山分析认为，此举背后恐怕有难言之隐。即便它09年销售突破600亿，号称世界第一大开发商，但它的软肋非常明显。

“地王”不是好吃的。07年4月27日，万科拿下的现东莞翡翠山项目地块（水濂地王），曾经创造出东莞土地出让史上的最高总价和均价纪录，是名副其实的地王。一年后，该项目被拆迁困扰，只好以500万元价格将50%股权转让给宏远集团，如此低的转让价格背后隐藏着什么？宏远集团参股后便轻易地摆平了红道和黑道各种的关系，才使翡丽山顺利面世。从这个角度看，万科这个庞然大物类似于“黔之驴”。

■地王也许是烫手山芋

09年2月，王石公开承认：两年拿了多个地王“搞得当前的资金链比较紧张”。他山认为，这只是一种表象，万科的融资能力和资金的使用效率都是很高的，从来没为资金困扰过，真实的情况应该是：拿到的“地王”不能消化，像东莞翡翠山这种项目，500万便被分去50%股权，除掉土地及前期投入的高额成本，剩下的利润还有多少流入万科账户，万科自己清楚，这决不是它的股东能满意的。

拍卖场上拿到地王固然风光，但并不是所有的开发商都能轻易地驾驭“地王”。一位开发商老总跟他山透露：敢拿地王，一定要有把握做到“调规”，做不到，只有陷入类似北京大龙地王的困境。珠江新城D8-C3地王拟改规划拔高56米，珠江新城的猎德地块在拟改规划拔高近100米。在拍卖场上竟风流，没有握着“调规”谈判的必胜筹码，地王转瞬间就会变成烫手山芋。

■不当一线地王，要当二线地王

    今年1月，他山曾写过一篇《解密珠三角楼市的价格洼地》的文章，其中有一个观点是：价格洼地的区域是因为没有“地王”。从今年珠三角城市群几个成交地块的交易过程来看，“地王”所到之处，价格洼地立刻被填平。这里结合2010年以来在珠三角几个城镇土地交易，通过万科的拿地的表现来分析其拿地策略。

1月28日下午，经过162轮的激烈竞拍，万科以7.9亿收获虎门两地，折合楼面单价为5217元/平米；3月25日，万科以136轮竞拍，10.04亿落子长安长青路，楼面地价4022元/平米。虎门的房价也才5000元/平米左右，长安的4000元/平米左右。加上建安成本，万科将至少把这两个镇的楼价提升30%。万科拿的楼面地价相当于当地的房价，相当于虎门和长安的地王。万科虽不当一线地王，但名副其实地当了二线城镇的地王。