再谈《第二套房贷首付提高到40%的四种后果》

他山

    2009年6月22日，银监会印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，剑指房地产信贷，尤其是按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题。这显然是来补充2007年9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的漏洞的。为什么当时文件的漏洞要两年之后来补呢？

    这是一件值得耐人寻味的事，亡羊补牢的时间太久了，市场状况发生太大的变化，中间又穿插了一场金融风暴，比08年初横扫南中国的雪灾还要残暴。09年7月17日，银监会主席刘明康强调，一定要控制房贷款风险，严格执行“二套房”标准。这语气语调与2007年9月的政策气候和当时市场状态何其类似！

 2007年9月17日，网上以流传开央行拟将第二套住房首付比例提至四成，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成的消息。消息灵通人士指出这是央行以非官方形式“放风”，中央拟“重拳”打击炒房，抑制房价。18日他山写过一篇《第二套住房房贷提高到40%的四种后果》预测“重拳”出击的后果，招致网友的一片恶骂。

 十天（07年9月27日）后，中国人民银行、银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。9月28日，他山再写了一篇《提高第二套住房首付弊大于利》跟网友进一步解释，解释沟通，出于对房价的情绪，网友们好像被激怒了一样，骂声排山倒海。之后，我封笔了一段时间。2年后，再谈一次谈这个话题，相信当初那些谩骂我的人应该能理解我当时的良苦用心。

 08年3月，雪灾之后的长沙楼市一片萧条，在冰雪逐步消融，媒体的注意力转向对在抗击雪灾中牺牲的人们，怀念和鼓舞。看到火宫殿红色的外墙像火一样燃烧的时候，人们的激情和斗志复燃，橘子洲头的枯木发生，人们生活、工作逐步走上正轨。他山再去拜访开发商，他们已经不再提，也不执行“第二套首付40%”的事了。

 再通过MSN，他山与合肥、西安、武汉几个旧同事交流，这几个城市“第二套首付40%”的事也不再强调，悄无声息地淡化了。这场大雪把央行和银监会发布的通知，在4个月之后融化掉了！这是全中国人民都没预料到的，正如突如其来的雪灾。他山当时只是根据对市场的理解和判断断言：该文件无法执行，如一纸空文，没想到春节之后就应验了。

4个月之后现实的市场对他山预言的验证。最大程度地说明了我们国家的政策非常脆弱。虽然文件的字里行间非常严谨和严肃，但官方的这种态度却经不住一场风雪的袭击，经不住真实市场严酷的考验。这些无法得到认真执行的文件，对买房人来说，是中央跟他们开了个玩笑，对发文件单位来说，更是莫大的一种耻辱。

现在，再重演两年前加强“二套房贷管理”的政策气候，某领导再重复两年前坚定不移的口吻，如喊“狼来了”一样，真能达到抑制房价的预期效果吗？发生这些情况，开发商的手段似乎每次都比政策制定者要高出一筹。如90/70政策出来，开发商竟能想到用两个90拼成大户型的策略，09年这波调控，他山仍然判断可能出现的四种结果：

一、07、09年两年的文件标题中均有“加强”二字，到现在为止，我们可以确认07版的“加强”已经流产了，谁能保证09版的“加强”不重蹈07年的覆辙？

二、09年文件中，没有对利率提出明确限制。银行在具体执行过程中可以在利率上给客户打折，变相抵降低首付门槛。文件规定的40%也就打折了。如此的话，中央会不会在2010年再出台第三个“加强”的文件？

三、这次再喊“狼来了”，开发商已经有了丰富的应付经验。资金雄厚，如上市公司和部分央企，他们具备捂盘6~12个月的实力，如果捂盘，银行在年底的资金回笼压力增大，如开发商以此要挟央行，那么央行被迫提高储备金，加快通胀速度，加剧普通百姓资产缩水的进程。

四、如果出现上述情况，还有一个可以预料的结果，就是加快中小型开发商倒闭，房地产开发资源将尽快集中到几大巨头手中，形成区域性垄断，房价推高，那么普通买房者就不仅是倒霉，而是要遭殃了。

相关链接：《第二套住房房贷提高到40%的四种后果》

          《提高第二套住房首付弊大于利》

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