深圳房价为什么高企？

他山

    浏览论坛，发现分析房价高的帖子不少，梁爱民分析理由不充分。抱怨房价高的跟贴更多，也有人预测房价下跌。他山把论坛里讲的房价高企的原因归纳了一下，大概三种类型：一是“资源稀缺说”，二是“钢需旺盛说”，三是“通胀投资说”。三种说法表面上看似乎有道理，实际上都没切中肯綮，误导了视听。

■ 银根紧缩导致高房价

    他山认为，近几年宏观调控，银根紧缩，客观上支持了高企的房价，这是内因。怎么解释呢？银根紧缩导致开发商资金紧张是众所周知的。07年那一拨，包括万科、金地在内的这些企业悄悄地找基金，搞私募。这正中海外一些财团和机构投资者的下怀。有些企业，特别私企，在走投无路的情况下，被迫与一些境外基金签下条件苛刻的协议。

     协议规定，如果在指定的时间期限内不能上市，或者销售业绩不能达到指定的额度，则投资者的股份翻倍，公司的控制权就落到投资者手中。能像潘石屹那样有幸在港上市的开发商毕竟是少数，大多数企业只能赌销售业绩。在销售目标和销售面积确定的前提下，房价没有回旋余地，只能上行，不能下滑。

■ 房价高企不一定是开发商的初衷

    不知情者对开发商不降价表示愤怒。他山认为，这不完全是开发商方面的原因。07年万科带头降过一次，但不没有太大示范效应，更多的，像他山熟知的奥林匹克花园、恒基、新世界都坚挺着，以鄙夷的眼光打量这种行为，根本不睬这种“榜样”。不少开发商是身不由己，不能降价，否则完不成私募协议规定的销售业绩，公司也会失去控制权。

    由此来看，房价并不是开发商左右，而是开发商背后私募投资者所操控着。他山认为，是“银根紧缩”把开发商逼上这条高风险的赌场。这些企业知道与私募投资者签订的条约不平等，但在中国的金融环境下，他们也只能苟且偷生，不能苟且偷生者，要么就逃跑，像浙江的浙江中港房产高层集体“蒸发”，江苏骏泰置业老板毛伟国逃往国外。

    9月底上市的华南城与10月2日挂牌的恒盛地产，上市之后均遭遇“破发”窘境。9月29日，深圳卓越、广州恒大等5家内地房企在同一天通过香港联交所聆讯。他们为什么在这个时候削尖破脑袋往香港联交所钻呢？这些排队去上市的房企及可能与私募投资者签订极为苛刻的协议。否则他们跑去那里自贬身价，不是脑袋里进水了吗？

■ 热钱导致高房价

    瑞士信贷在2007年8月向恒大地产提供了4.3亿美元贷款，条件是恒大在09年10月底前上市。恒大在赌上市！不能否认，像恒大、卓越这样往联交所钻的公司，不被境外投机家所利用，成为他们洗钱工具。香港一直是全球热钱最活跃的地区，一直是境外投机家的乐园，他们操纵内地房产公司炒楼圈地已不是新闻。

    李嘉诚通过媒体之口透露流入香港的热钱数额约为3,000亿港元（合387亿美元）后，10月15日，恒基地产以每平方英尺71,280港元的价格，相当于76万/平米的出售了位于香港半山地区的一套高档复式公寓，售价创世界最高纪录。这些热钱流进来，房产价格没有不高的理由。

    近来香港高档物业价格屡创新高，实在不足为奇了。与香港一河之隔的深圳，房价一衣带水，香港涨，一定会拉动深圳涨。热钱在深港也上演着“双城记”，这是深圳房价高企核心原因之一，此外因，与内因“宽松货币”联系起来，可谓是内忧外患，这正是高企房价的核心原因。