陈真诚：“汤臣一品”现象是对宏观调控的讽刺

文：陈真诚

（本文系作者根据接受中央电视台“经济半小时”郎丽娜记者采访的回答展开而作）

 尽管“汤臣一品”高达11万元/平方米-12万元/平方米的“天价”，是此前的楼板地价的26倍，但政府没有也不可能有法律或者法规规定房价具体定多少，因此说，开发商没有违法，到目前为止也没有证据说明违反规定，只能说其行为不当。

对开发商而言，争取最大逐利是其本性。开发商有根据市场自主经营、自主定价的权利。目前，开发商对于房价上涨带来更多利益的回报预期很高，风险预期很低，因此，开发商就会定出天价。尽管该天价是人为操作，但根据目前的法律法规来说，你不能拿开发商怎么样。

客观公正地来说，从根本上来说，固然开发商有行为不当的成分，而主要责任在于政府对房价的管理，政府制订了什么样的游戏规则，执行得如何。

对于“捂盘惜售”，也和“天价”一样，开发商有权决定是否出售，或什么时候出售，没有违法，也没有违反具体的规定。目前所有的房地产市场交易法规中没有很具体的可操作性的规定约束。

现在的制度环境及相关市场因素，如资金监控和银行信贷等方面的因素，以及低利息基础上还直在征利息税，使得存款因为高通货膨胀而变成负利息，这些都对开发商有利。

特别地，在宏观调节目标陈述上，中央政府使用了“稳定房价”这一可做多种解读的暧昧表态。“软着陆”，没有人知道要多长时间才能着陆。这些使得公众对房价继续上涨产生了恐慌。

宏观调控失灵，大多数城市房价不但没降反而步步大幅度攀升。政府公布的几个点左右的房价涨幅，市场上根本找不到，公众已经不信任政府的数据。经过对政府态度的猜摸，经过对房价不受调控上涨的分析，开发商对于房价继续上涨能带来更多利益回报预期的很高，风险预期却很低，这使得“捂盘惜售”和“定天价”成为了有利可图。

不过，包括房地产市场中普遍存在的假按揭在内的“虚拟交易”就不一样了。“虚拟交易”，是形式上发生了虚假性的交易，既给潜在需求以虚假引导，恶意误导市场，又有套现的动机，并涉嫌商业欺诈。如果“虚拟交易”泛滥，严重破坏市场秩序，将风险与成本转嫁于国家，转嫁于社会。“虚拟交易”违法违规，必须施治。

“虚拟交易”并有合伙腐败的可能。因为，按照现在的销售备案及信息公示制度，如果没有政府人员或银行的参与，无法完成一桩哪怕只是形式上的虚拟交易，包括假按揭。

“天价”，“捂盘惜售”，“虚拟交易”，是对目前中国房地产市场现状和中央政府调控房价的讽刺，是对中央政府权威的挑战。

从政府治理角度而言。关键是政府怎么管理房价？怎么调节房价？既要遵循市场经济规律，不能盲目地进行行政限价，但在市场情势很严重的时候又不能不管。这就对我国的行政管理体制和立法工作提出了挑战。

从市场营销角度来看。“汤臣一品”，或在其营销策划顾问机构的顾问下，虽然开出这个“天价”，并及其炒作之能事，但如果卖不出房子，光开出“天价”是没有任何意义，反到引来企业危机。

从购买角度来说。房子定价如此之高，会有多少人能买来自住？如果为了投资出租购买，每月租金要到好15到20万人民币才有利可图，那又能租给谁呢？一般地，即便是世界500强企业的高管，每月顶多也就花2万元左右人民币租房。CEO。可能花到每月1万美金，这已是相当高的了。所以，一个月收租15万到20万人民币，基本不可能。

那能卖给谁？恐怕没有人能准确回答。尽管营销策划顾问机构代表说 “我个人觉得它绝对值这个钱”，而事实的结果是，购买者并不买账。从现实情况来看，“汤臣一品”的“天价”，在房地产营销策划上来说，很失败，失败得很经典。这也对那些盲目崇拜海外营销策划机构的企业敲响了警钟。

再从社会角度来说。“汤臣一品”，早已不是一个单纯的楼盘，具有高社会知晓度的象征意义。在一定程度上，“天价”变成了房地产暴利的象征，暴利的标杆，暴利的符号，急剧放大并示范了房地产商的暴利野心。 “天价”下的涉嫌“捂盘惜售”，尤其“虚拟交易”，是为了制造供应短缺的假象，达到囤积居奇的目的，严重扰乱市场秩序，作怪房地产市场，不利于社会和谐。