陈真诚：引发“汤臣一品”现象的十大原因

文：陈真诚

（本文系作者根据接受中央电视台“经济半小时”郎丽娜记者采访的回答展开而作）

出现这种“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”三家在售楼盘涉嫌“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”等不规范行为现象的原因是多方面的，如下则是主要原因：

首先是，房地产定价，实际上采用的几乎全部是市场定价而非成本定价。在“天价”豪宅面前，所谓的“地价决定论”、“供求决定论”等被一些学者奉为圣旨的经典理论，显得那么苍白，那么于事无用，没有意义。开发商定出的房价，往往是市场能够接受的最顶端的极限价位，并不能准确反应供求。

二是，因担心对社会经济造成冲击，调控态度暧昧，手段过软，政策催眠曲一样。“软着陆”，变成催涨房价的优质肥。这实际是政府在为房价继续上涨做担保，使得开发商对“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”等产生了很高的利益回报预期，而风险很低。

三是，市场畸形发展。非“正常”市场经济下，非“正常”市场因素影响供求关系，影响房价。

目前中国房产，存在两种不同房市表现。最近一段时间以来，与绝大多数人相关的中低档房即普通住宅产品，产品单体套数数量占绝大部分占比，其房价一直不断攀升，成交量也不断攀升。而与少数人相关的高档住宅产品，产品单体套数数量上占比不大，虽然房价也在不断攀升，一些城市的成交量却在不断下降。甚至不乏价格高开低走、实际成交价低于开盘价而价量齐跌的现象存在。在同一个房地产市场，自住消费购买为主的普通住宅产品，与投资性购买为主的高档住宅产品之间，存在相反的市场表现。因此，不能简单地用供求关系来分析。

四是，市场往往买涨不买跌。房价调控失败，货币政策对房市难见成效，房价逆政反涨，而且涨速太快，涨幅太大。公众的心理承受力，跟不上房价上涨的速度和幅度，不知道房价在什么时候会涨到什么程度，产生严重的心理恐慌。这种恐慌，加剧消费者的购买欲望，放大需求，又进一步助涨房价。这给予了“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”以机会和现实可操作空间。

五是，政府对宏观经济数据发布管理紊乱。就一些房市数据而言，政府不同部门公告的数据五花八门，让人摸不着头脑，难以置信。一方面，不同部门的数据经常打架，即便出自同一部门的数据也经常前后不一致。另一方面，一些政府部门的数据根本就不准确，与实际生活中的真实存在，往往相差十万八千里。

在实际中，人民经常因成倍乃至成几倍翻番上涨的房价涨幅傻了眼，而政府的数据却依然那么乐观。混乱的数据导致市场信息失真，大家都在估计，都在猜测。无论是消费者还是开发商，都无法作为依据来使用。这也增加开发商“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”的可操作性，增加了政府管理房价的难度。

六是，地方政府不作为或乱作为，是比开发商更重要的因素。

由于不当的业绩观和官吏升任机制以及相关利益关系的存在，一些地方政府，并没有真正认真贯彻中央的宏观调控精神、执行政策。有地方官员公开或非公开地找理由说，与其他城市比，本地的房价还有很大上涨空间，房地产前景向好。有地方政府，开会时说要执行中央的宏观调控政策，会后却是另外一套，甚至出面帮开发商搞促销。

所有的定价和虚拟交易、假按揭，是必要过地方政府这一关的。从一开始起，“汤臣一品”的“天价”预售方案，为什么能顺利通过主管部门的审批？在房地产市场上，哄抬价格、捂盘惜售、虚假交易、误导消费由来已久，一些地方政府却熟视无睹，增加了开发商的底气。

七是，体制性问题，机构设置问题。机构重叠设置，职能多元分散，每一家都可插一脚，但谁也难从头管到尾。作为集合概念的地方政府，在作为上处于谁说话都难算数的尴尬境地。各部门之间难以协调，甚至互相拖扯，意见难统一，观点难一致，作为取向难相同，谁都怕麻烦......

八是，完善立法的问题。针对房地产市场现实存在的问题，相关法律建设工作滞后，立法不完善，法制不健全。政策与法律之间有缝隙。开发商可以从这灰色地带找到“天价房”、“捂盘惜售”、“虚拟交易”的理由，找到机会，找到行为动力，找到护身符。完善立法成为了当务之急：清理现有的法律法规，该完善的要完善，该补充的要补充，没有的，要新立法。

九是，高房价代表着高品质高档次。开发商之间，往往利用高定价来标榜企业和楼盘形象。彼此之间的攀比心理，和榜样跟随作用，使之不断攀升定价。往往是，一个高价楼盘出现，就会带动周边楼盘房价的群体上涨。

十是，高定价，往往也是开发商或其营销策划机构的营销炒作所至。“汤臣一品”的“天价”，是个典型。一些开发商也认为，应从“汤臣一品”等吸取教训：在制订房价和营销上，太随意了。

（本文已被广州《今日地产》杂志要约，即将刊发。作者陈真诚联系：上海：13808420007；长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034，0731-4478178；QQ：70479688）