谁说空置率资料一定准确？

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

在房地产界，开发商玩“假按揭”的事，是普遍存在的事实，也已是公开的秘密。

“假按揭”就是以假销售来套取银行的按揭贷款，而且是按照“买”卖双方签订的市场销售价依按揭（住宅和商业地产的比率稍有不同；商业地产中主要有产权酒店和产权商铺，以后再说）比率来套取银行贷款。也就是说，只要玩了假按揭，开发商就可实现资金回笼。一般来说，开发商不但可以把成本收回，还可获得“赢利”。

假按揭是不能在阳光下生存的东西，因此，没有开发商会承认自己有假按揭行为，也不会在做空置率调查统计的时候如实将假按揭所隐蔽的空置房上报。那么，在这种情况下，谁能说哪个城市的空置率资料一定准确？

空置率在一定程度上反映着市场的供求情况，那么在空置率资料不准确的情况下，又如何能以“需求”来看待房地产市场呢？又如何能以“需求”来认定房价该降还是该涨呢？空置率资料不准确，又如何能界定“真实需求”呢？又如何能关联地下结论说房价不能降而是要涨呢？

诚然，中国的大多数老百姓需要购买房子，而且每年确实有约2000万人口涌入城市（据有关文章中的数字资料）。问题是，由于目前财富越来越向少数人积聚的现实，那些能买得起房子的人中，有些人不断购买第二套乃至更多套，就好象那些不断买商铺的人一样。他们有的是为了投资或投机，有些是在直接炒楼。而随着房价不断上涨，买不起房子的人依然买不起，甚至有些原本买地起房子的人由于房价上涨得过快、房价过高而变成买不起了。那么，这些需要买房子却怎么也买不起的人的需求，到底能不能算是有效需求或真实需求？

那些空置的房子，开发商是希望房价不断上涨后变相卖出去的。在卖出去之前，到底应该算已经实现了的需求还是算没有实现的需求呢？或者说是不是有效需求？如果说是有效需求，那是满足了哪部分需求？如果不是需求，那应该计算哪个时期的供求中间去？

鉴于目前中国房地产业的宏观统计资料在相当程度上存在不真实性的原因，简单地下结论说存在“巨大的真实需求”是值得商榷的。以条件不能充分成立的“巨大的真实需求”来认定房价上涨不能降，也是值得商榷的。

说到“需求”，或许我们应该考虑是否有必要进行需求原根、房价“原罪”分析…

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