宏观调控不会留下大的房地产后遗症（一，待续二）

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

自《中国产经新闻报》发表梁馨元记者对我的采访报道以来，在房地产界、营销界和舆论界，有人将我那“房价普降”的观点，名之以“陈真诚预言”进行讨论，甚至产生了争议：一方面，有人认为，“陈真诚预言”之“房价普降”的观点已开始有效地在市场表现上反映。另一方面，却因在一些城市感觉不到“房价在跌”，甚至有某些地方出现了在短时间内不跌逆涨的现象。于是，有些人开始对“陈真诚预言”能否被验证表示质疑，尽管更多的舆论在质疑后又表示“房价一定会跌”。如前不久，某媒体以“房价一定会下跌吗”发表了一篇文章，该文用笔不轻地写道：几乎所有被采访者认为，上海房价的下跌不可避免。更有些购房者、中介商以及开发商也认为，目前上海房地产市场已经步入了下降的通道。…虽然不少人希望房价能够稳定在一个比较理想的状态，即房价不再向上迅猛上涨，也不要大幅下跌，但有专家表示，要想出现这样的情形太难，甚至可以说是根本不可能。虽然一些地段的房价目前还处于高位盘整的状态，没有明显下跌，但这种状态可能不会持续很长的时间。有开发商表示，市中心内一些定价较高的楼盘，以及一些实力较弱的开发商，可能会在到年底这段时间内因“屏不住”而降价。

该文还引用瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬曾公开发表观点说，楼市的下跌一般会经历三个阶段，初期的特征是价格微跌、成交量大降；二期的特征是价格急跌、成交量进一步放大；三期的特征是阴跌，由于炒家出货差不多了，价格下落的速度开始放缓，成交量也放缓，市场处于做底的状态。近期上海房地产市场已经出现了微跌迹象，同时交易量大幅下降，这是房地产处于调整初期的特征。

今天，央行宣布自十一月十五日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点，凸显抑制信贷扩张的决心，以减缓和削弱商业银行的放款冲动，遏制固定资产投资过快增长、房地产投资过猛以及高房价和通货膨胀。这是通过金融工具加码对房地产市场等领域的宏观调控的措施，以金融工具给未来房价走向的一个明确方向力。

有调查得出的统计结果显示，“上海70.07%的购房者认为房价将持续下跌，只有8%的买房人认为房价还会持续上涨。不会买房的人群中，有高达40.82%的购房者表示‘坚决不会买房，房价不正常，再等等，迟早会跌’”。

再有《上海证券报》记者采访到的某业内人士认为，低均价的动迁类住宅成交占比过高的现象，可能是造成消费者难以感知房价下跌的一个重要原因。另外，造成统计数据与消费者直观感受“落差”的第二个原因，是开发商不敢大张旗鼓地进行“价格战”。自去年以来，沪上不少楼盘在降价之后出现了大量退房的情况。“退房”逼迫开发商不敢轻言降价，至少不敢大张旗鼓地降价。

说到上海已经开始出现的“退房潮”，较典型、也备受瞩目的是前不久法院一审判决开发商退款的上海“水岸蓝桥”案。有媒体撰文说，“有关专家指出，这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌”：位居上海地产十强之一的大华公司所开发的楼盘“水岸蓝桥”的89名业主，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。接着，十几个楼盘先后发生集体效仿退房事件。该文还写道，据了解，房价下跌是退房风起的真实原因。2004年下半年，“水岸蓝桥”的房价每平方米还只有5到6000元；2005年春节前后，“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，楼市宏观调控趋紧，该地区房价最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是带新装修出售。与此同时，上海另一个楼盘“地杰国际城”40余名业主也要求集体退房。当初，“地杰国际城”的房价每一次开盘都要拉一个涨停板，从6200元/平方米开始，第四批已经到了9000多元/平方米。4月国家抑制炒楼的组合拳打出，“地杰国际城”第四批的购房者中大多数投机者拿到号后最终都没有买房，很多人放弃了购买权。到了今年10月，新的房源推出，价格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的业主达到了70多户。据称，目前的退房人中，大部分是投资客。

于是，有舆论认为，是有些地方政府和开发商在联手阻止房价下跌，其动因是怕下跌而连动影响到地方政府利益和开发商的利益：有人亮出了冠冕堂皇的理由说，一旦房价下跌，恐会出现烂尾楼和坏账现象，会影响经济发展…这种说法，我自然难以苟同。

（未完，待续二） 

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