地方政府为何公布假房价成本阻止房价回落

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

正当大家对目前过热的经济、过高的房价、过快的增速、国家宏观调控等问题热烈讨论的今天，却暴出有些城市房价还在上涨的听闻。于是，社会公众纷纷发出了“到底是谁在阻止房价回落”的质疑声。几乎一致的观点，把矛头直指一些地方政府和房地产开发商：皆因利益使然。

鉴于关于房地产企业是暴利企业，以及地方政府与开发商联手抬高房价、房价中包含了某些地方政府官员的行贿成本等方面的舆论反映越来越强烈，为了使房地产价格降下来，公众发出了要求房地产企业公布商品房成本的呼声。于是，社会舆论纷纷拿“公布商品房成本”进一步说事。有些地方政府却以各种理由阻止“公布商品房成本”：既有所谓成本不可测论，又有所谓成本商业秘密论。让公众感到，有些地方政府在房价背后有着许多不可告人的东西，有不敢公开的内容，在房价中做了手脚，玩了猫腻。有些地方政府的态度，不但暧味，甚至无聊到令公众对政府产生信用危机的地步。

某省建设厅的态度是“不能公开”，找出的理由是“违背市场经济的规律”，“容易造成对企业商业秘密的侵犯和公平竞争环境的影响”。可以说，这实际上更进一步地加深了民众在房价问题上对有些地方政府的不信任。据《中华工商时报》在9月底的一篇题为“房价的成本究竟是谁的商业秘密？”的报道称，全国第一个公布房地产开发成本的是某州市，公布的单位是统计局，但由于和某省建设厅同样的理由而被扼杀在试管之中。就在某省建设厅否决人大代表议案之时，江某省却悄悄出台了首份官方房价成本构成清单。盐某市只是江某省物价局公布“房价成本”的试点城市之一，公布的房价成本清单，涉及盐某市自2004年以来开盘的97个楼盘。上海东方早报在报道中详细地抄录了一家上海房地产公司在盐某市开发的楼盘清单。这个名叫“锦江某城”的楼盘，基准销售价格为2120元／平方米。其成本构成：土地费用195．82元／平方米、前期费用37．58元／平方米、建安费用832．09元／平方米、附属配套费33．43元／平方米、公共基础设施费255．41元／平方米、管理财务费用114．9元／平方米、政府规费157．1元／平方米、土地增值利税税金494．41元／平方米。

很多舆论对这份清单叫好，可是我要说的是，各位不要简单地被一些表象所蒙蔽：只要稍微细心一点，就可弄清所谓“进步”的江某省盐某市地方政府的某部门“作为”的真实内幕。如真如报上公布的“成本”的话，那就说明，他们依然在玩虚伪的手脚，更猫腻的猫腻，居然公布一份假成本清单。他们麻痹、欺骗公众和媒体，还为自己捞取“荣誉”资本。

为什么这么说呢？回到媒体公布的清单，就会发现几个大漏洞，是地方政府和开发商联手炮制的假成本清单。可提出如下质疑，怀疑其真实性，说明该地方政府有“玩”得更大胆的嫌疑。理由如下：

1、文中说的“楼盘基准销售价格为2120元／平方米”，而从其公开的成本清单中，经简单相加计算的总成本是2120.74元／平方米。也就是说，成本比售价要高，开发商利润为负数，投资是为了亏本。请问谁会做这样的事？谁会相信这份清单？这清单不是人为做出来的又是怎么出来的？2、盐某市，只是江某省的一个不怎么发达的二级城市。从公布资料来看，“锦江某城”只是一普通的住宅楼盘（并非高档写字楼或高星级酒店物业），可其土建成本奇高。从其公开的清单看，土建成本分列了三项：建安费用832．09元／平方米、附属配套费33．43元／平方米、公共基础设施费255．41元／平方米。而在中国城市商品房开发和销售的一般做法是，总应付款购房面积包括了“公摊面积”。也就是说，“附属配套费”和“公共基础设施费”等成本都要打入总成本来分摊计算成本。因为这些物业面积都分摊进入了总销售面积，所以他们的成本要累积到“建安费用”中去。这样，购买交易面积（含分摊面积在内）的“建安费用”将高达1120.93元/平方米。这么高的“建安费用”，到底是在盖什么楼？即使不做分摊，普通住宅“建安费用832．09元／平方米”也挺高了。关于这一点，应该请一家建筑造价审核机构进行“第三方尽职审核”，才可信，尽管公开时“精确”到了小数点后两位数。3、清单中，根本不提利润，只提及“土地增值利税税金”。没有利润，又哪来有关于“利润”的税金？仅这三点，就足以让人质疑这份成本清单的真实性。这样一份成本清单，说明什么问题？该地方政府该做如何解释？