取消工业地产超公民待遇房价不会上涨（二，续一）

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

都是超公民待遇惹的祸

该报道写道：“过去在某些地方，工业用地几乎都是免费给的”。中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海告诉记者，此前，一些大企业和外资企业，在地方招商引资过程中，往往能够享受非常优厚的待遇，获得十分便宜的土地和税收上的优惠条件。

曹曾在长三角地区做过一项调查，调查结果显示：工业用地出让价格偏低，普遍在每亩10万元以下。民营企业贵一些，其他性质的大企业一般都在3万元以下。如果碰上汽车企业以及一些世界500强企业，许多地方政府通常实行的是“零地价”，或只是象征性地收取一些费用。

杨锐礼也表示，在西部地区也存在类似情况。由于土地便宜，企业在征地上普遍存在着贪大求全现象。盖大车间，搞全封闭。一个小厂经常占地就是好几十亩，有的厂子甚至达到几百亩。其实，这些厂子中，很多效益并不好，根本用不了那么多，造成很大的浪费。

曹建海将这种现象称之为“过度需求”。曹坦言，近年来，这种“过度需求”正在演变为投机性需求，进而出现了一种值得关注的现象——不少工业企业“不务正业”，大量囤地。

“因为土地太便宜，几乎是免费的，更加助长了这种不正之风。”曹建海说，这样的结果就是“需求脱离实际，能多要就多要。”为了达到多占地的目的，一些企业便在与政府搞好关系上下工夫，拿到土地后想办法更改用途。

“即使退一步说改变不了用途，这些廉价的土地在手里还可以升值。另外，把这些廉价的土地变成厂房再租给别人，也是一种生财之道”……

权威统计资料显示，相当多的土地从地方政府手中流出，但政府并未从交易中直接获得丰厚的回报。国土资源部耕地保护司司长潘明才近日表示：“从2005年的情况看，全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，其中中央部分约为70亿元。”

从上述数据不难看出，仅去年一年，全国新增建设用地使用费就流失近550亿元。工业地产在享受着“超公民待遇”，带来了许多弊端。

在中国，每个自然人，作为公民，其享受利益的待遇应该是平等、公正的。在公民利益方面，应该是同民同利，天经地义。同样，作为由不同自然人因经营原因而分别集合组织成的企业，不管是工业企业还是非工业企业，或不管是不是在工业企业里的自然人，彼此之间，也应该是一样。因为，所谓的企业利益，最终还是落到了企业拥有者或利益享受者的自然人身上。那么，作为公民利益中的一个重要内容，在土地资源分配和占有代价以及因之享受的利益等方面，为什么要彼此不一样？凭什么不一样？从社会公正角度来说，应该同地同价。这样，当作为资源占有和利益享受元素时，工业用地，凭什么要便宜？或低地价甚至零地价？工业企业，本来就应该是靠工业产品研发、生产、营销来获利、生存、发展的，凭什么要用低地价作为条件或用以获利工具？非工业企业难道就不是企业？同样，在今天的房地产市场中，凭什么说房价涨跌会以工业用地价格变化作为条件？如果真是这样，说明有许多“工业用地”，实际上已经是“非工业用地”了。一些企业，利用“工业用地”到房地产开发用地之间的转换关系而赚取了地价差，利用“工业用地”低地价赚取了更多的利润。

其实历史更久、范围更广、问题更大  

在中国，工业地产的“超公民待遇”问题，源自因历史原因而造成的国有企业（包括一些政府机关、学校等团体）的土地划拨制度。这是最起始的表现形式。那些政府划拨的土地，划拨到谁的名下，实际上就成了其专有资产，享受着因专有而带来的利益。到今天，有相当以部分，已因各种原因或以各种理由变成非工业用地，或用作为了企业经营资源，或用于资源交换，或用于非工业经营，或用于房地产开发。其间，只需经得地方政府批准，办理“商业化转化”手续，而不是执行买卖条件。要知道，办理“商业化转化”手续于执行买卖条件之间的“付费”成本是不一样的。土地一旦划拨到谁的名下，实际上就变成了谁的财产，他人要获得，就得向他购买。购买得支付成本，包含原始地价差和升值价差。所以，大家经常能看到得现象是，各地有不少企业，利用“工业用地”名义新申请土地，将原来的占地出售或进行房地产开发；也能看到一些政府机关、团体，不但变着名义经营房地产业（典型的是以“第三产业”名义进行的房屋租赁或商业经营，却并不会因为是划拨用地而便宜收费），而且以动迁名义来获取新地，将原来的土地进行出售或开发；一些国企改制，实际上也变成了出售土地…这样，政府的划拨用地，本属公众利益的，实际上变成了小“集团”的专享利益。

“超公民待遇”还延伸到了更广泛的范围，并影响着后续的很多方面。如有些地方政府以开发区或产业园的名义，用很低的地价来进行招商引资，吸引投资办工厂。甚至还有更多种现象发生，如，在名义上本来就很低地价的基础上，还给予3年不等的返税，变相地进一步降低地价。“只要来办厂，土地不要钱，只要来办厂，一切好商量”。“院士办企业，一元钱一亩”…而有些招商来的企业，其实根本不是生产企业，只是以分装名义弄的仓库。还有一些企业，变着法子不断开办新的企业，以获取低价土地，实际上是在圈地。尽管经营不善，但图的是土地的占有，图的是土地升值，图的是土地的交易收益。说到底，动的实际上是关于土地的脑筋。（待续三）

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