龙湖稳住了，但房地产行业的盈利水平在下降

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月26日，港股中的龙湖集团大涨5.74%，收于26.7港元，领涨港股中的蓝筹股。这意味着，龙湖的“股价保卫战”取得了成功，龙湖稳住了。

资本市场的信心，源于龙湖集团披露的2022年中期业绩报告。

——2022年上半年，龙湖集团实现营业额948亿元人民币，同比增长56.4%；股东应占溢利74.8亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利65.5亿元，同比增长6.1%；毛利201.5亿元，同比增长20.1%；毛利率21.3%。

——2022年1-6月，龙湖集全口径销售金额达到858亿元，权益销售面积为341万平方米。

——2022年上半年，龙湖新获取17幅新地，权益地价131亿元人民币。

——截至2022年6月31日，龙湖集团净负债率降至55%，现金短债比达到4.07倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍），平均借贷成本为3.99%，首次破“4”。

1、 龙湖属于民营房企的最后一批堡垒。

龙湖披露的半年报数据，非常靓丽。在2022年上半年不少上市房企预亏的背景下，龙湖的报表提振了行业的信心。

随着龙湖股价逐步恢复正常，做空的恐慌暂时告一段落了。

2、 在龙湖的报告里，有一个判断，值得大家注意：预测今年全国商品房成交量会有30%左右的降幅。

是悲观还是乐观，大家可以去琢磨琢磨。

3、 龙湖的多元化经营，业绩良好。

根据龙湖的报告，2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

——2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%。

——上半年，龙湖租赁住房品牌“冠寓”租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间。出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

特殊时期，龙湖的长租公寓出租经营开始盈利了，确实不简单。

4、 在龙湖的半年报中，我们也都可以看到：龙湖的整体盈利水平也在下降（毛利率21.3%）。

其他龙头房企公布的半年报数据，也有类似情况。

绿地控股上半年共实现营业收入2045.5亿元，但利润总额仅有91亿元，归母净利润42.01亿元，

多年以来，地产企业的“利润之王”中海地产上半年的数据是：23.46%的毛利率以及16.1%的净利润率。

实现营业收入1037.9亿元，同比减少3.79%；归母净利润为167.4亿元，同比减少19.42%。

5、增收不增利，是上市房地产企业面临的普遍现象。

整个房地产行业的利润率下降，已经成为无奈的现实。

未来，必须重利润率、重现金流，而不是重规模。这一点，已经成为整个房地产行业的共识。