郑州模式：纾困项目的四条路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

一

2022年难，2023年会不会更难？

这是大家都很关心的问题。

国际货币基金组织（IMF）26日发布《世界经济展望报告》，将2022年和2023年世界经济增长预期分别下调至3.2%和2.9%。

IMF认为，当前世界经济面临多重下行风险，包括俄乌冲突、通胀比预期更难控制、全球金融环境收紧加剧新兴市场和发展中经济体债务问题、粮食和能源价格上涨引发广泛的粮食安全问题和社会动乱等。如果上述风险成为现实，世界经济增速在2022年和2023年将可能分别下降至2.6%和2.0%。

IMF对未来有点悲观了。

二

进入7月，各地“稳地价、稳房价、稳预期”，激活房地产市场的各项举措不断出台。令人有点眼花缭乱。

特殊阶段，如何探索新模式，盘活出现流动性危机房企的项目，成为焦点和难点。

郑州市相关部门最近的举措值得高度关注。

根据媒体的报道，郑州有关部门日前召集8家房企举行在郑项目情况汇报会，8家房企分别为建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海。会议主要内容为结合《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件，汇报8家房企纾困项目开发模式。

郑州房地产项目纾困模式分为四种:

——“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导。

——资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题。

——资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付。

——销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

1、在“保交付、保生产、保民生”的三保要求下，上述四种模式（棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式），为郑州头部房企的项目纾困找到了出路。

例如，融创集团就申请其在郑的6个项目采取“棚改统筹统还”模式。

2、上述四种模式的推进，都需要有专门机构落实，也需要专项的资金。

河南资产管理有限公司等机构将设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

3、郑州提出的特殊时期的四种纾困模式，具有现实性。

“郑州模式“有三个鲜明特色：

（1）高度发挥政府和国有企业的统筹能力，实现“保交付、保生产、保民生”。

（2）通过“棚改统贷统还”和“保障性租赁住房”的方式消化物业，令开发项目不至于完全寄希望于房子销售。

(3）针对项目的不同情况，区别对待。给予企业不同的选择。

特殊时期，房企的目标已经不是赚不赚钱的问题，而是活下去的问题。

“郑州模式“走出了探索的第一步。