从广深土地集中出让结果看房地产业发展趋势

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

5月5日，广州举行了2022年首次土地集中出让。

本次出让地块共有18宗，挂牌出让总用地面积为129.08万平方米，计容建筑总面积为276.45万平方米。起拍价总计367.7亿元。

最终结果：18宗用地成交17宗，成交总建筑面积239.43万平方米，总成交金额341.4亿元。

唯一未成交的地块，据说是意向企业临时出于其他考虑退出，并非是地块不具吸引力。广州这轮土地集中供应，距离“完美”只差一步。

在此之前的4月29日，深圳市举行了2022年首批集中供地，8宗地块全部以最高限价顺利成交，成交总额为193.3亿元，平均溢价率14.98%。

广深2022年第一轮土地集中供应，都顺利完成了任务。国内房地产行业正处特殊阶段，土地出让顺利进行，已经是成功。

从土地出让的结果看，有四个趋势值得我们关注：

1、    央企和地方国企仍是土地市场主力，未来中心城市房地产市场的格局将改变。

广州本轮出让的17宗用地，除了兰园控股(以5.49亿拿下荔湾金桥地块)、大华集团（以13.28亿拿下朱村地块）外，其他竞得者都是央企或地方国企。

民营企业中，TOP50、TOP100的企业都没有了踪影。

4月29日深圳成交的8宗用地，基本上也是央企、国企兜底。

这一切，只能说明：民营房地产企业非常缺钱。

(1)      土地集中供应的结果，只是土地市场的一面。再考虑到民企在旧改市场的大步后撤，国企接盘。未来中心城市房地产市场的份额将发生重大改变。2021年，广州越秀已经跃升为广州一手房市场的“老大”。这就是一个明显的信号。

(2)      房地产市场要平稳健康发展，良性循环，需要有充分的市场竞争。房地产市场倘缺少了民营房企，将会缺失创新和活力。

(3)      央企和地方国企将难以做到长期兜底，资金面也将难以为继。鼓励多种资金进入房地产市场，是好的解决方案。

5月5日，在广州土地市场上，出现了好的苗头。和记黄埔、龙湖、绿城、星河等非国有企业都出现在竞价名单中，尽管没有成为竞得者，但可视为土地市场的亮点。

2、中心城市土地价格依然坚挺

4月29日，深圳市8宗用地全部顺利成交。说明深圳土地的投资价值仍得到普遍的认同。

5月5日，广州多幅中心区地块受到开发商追捧。白云空港大道中东侧AB2904003地块吸引了10家房企竞价。经过25轮，最终中海以总价271887万元+9%住宅自持比例、楼面价41496元/(扣除配建)获得地块。

从过程和结果看，中心区的优质地块仍有较强的承接力。

值得注意的是，广州和深圳2022年第一轮土地集中供应采取了“稳地价”的策略。并不像国内有的城市那样，大幅下调出让起始价。

中心城市的地价稳了。楼价才能稳，预期才能稳。

3、政策性人才住房和保障性住房用地的供应

2022年，深圳的人才住房用地供应和广州的保障类住房用地供应，令人瞩目。在广深的“十四五”规划中，这两类住房的供应比例被大幅提高，相应需要有用地的供应保障。

5月5日，广州出让的白云区的广龙路地块，属于全自持保障性租赁住房（一个产权证）用地。

地块占地22871平方米，建筑面积68612平方米，成交价2.0145亿。

未来广深的居住用地供应中，将体现多元性，商品住宅用地并不是唯一。

4、铁路TOD用地将成为城市发展热点。

5月5日，广州土地出让市场的主角是广州地铁集团。广州地铁以底价共165.19亿元获得4宗宅地。几乎贡献了广州本轮土地出让的一半金额。

看看广州地铁获得的4宗用地：海珠区赤沙车辆段AH031422、AH031419地块；石榴岗南侧台涌AH032318地块；白云区广海路地块一（石井水泥厂西地块）；东平地铁站综合开发AB2201086地块。

铁路TOD用地将成为广州城市和房地产发展热点。广州地铁成为本轮土地市场的“老大”，与广州地铁合作开发的越秀地产成为了2021年广州住宅市场的“老大”。

一切都有其必然性。