房地产资本金融时代的行业变局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

资本凶猛。

恒大狂砸240亿，购入万科10%股份。万科已经沦为宝能（持股25.4%）、华润（持股15.24%）、恒大（持股10%）、安邦（持股6.18%）等大股东操控的庄股。

总股本达300亿的中国建筑，最近也被安邦盯住，继11月17日中国建筑首度披露被安邦举牌以来，短短几日，安邦再度买入15亿股，合共持有中国建筑10%，实现二度举牌。

2016年各路资本纷纷进入房地产行业，房地产行业要变天。业内公认为“业绩稳定，管理规范”的龙头企业万科，管理层正处于风雨飘摇之中。

11月份，职业经理人的神经一次又一次受到冲击。

宝能举牌南玻A后，南玻管理层集体辞职。珠海格力的董明珠被国资委一张免职书就罢免了格力集团董事长的职务。职业经理人就算再强势，也避免不了被资本玩弄的命运，落得个“为谁辛苦为谁忙”的结局。

事实上，资本粗暴入侵房地产行业后，职业经理人的价值进一步降低了。严格来说，房地产进入金融资本时代以后，职业经理人的作用和价值降低了。

1、房地产金融资本时代，中国房地产行业的集中度将进一步提高。2015年TOP10企业市场占有率为16.87%（销售金额）、11.31%（销售面积）；2016年前三季TOP10企业市场占有率为19.79%（销售金额）、13.54%（销售面积）。

2、房地产金融资源时代，行业盈利水平将进一步下降。中国A股上市房企净利率从2011年的15.33%下降到2015的9.32%。

3、房地产金融资本时代，职业经理人和工程技术人才的作用和价值进一步下降。

土地市场和房地产开发管理过程的规范化，令人脉关系的重要性降低。大型上市房地产企业标准化产品线和管理模式的成熟，令工程技术因人而异的差异性降低，将进一步引发工程技术人才的贬值。

4、与房地产开发领域资本汹涌相对应，房地产服务、房地产经营管理将引来资本关注。一直为银行独占的房贷业务，也可能被基于互联网的新型金融体系所瓜分。面对尚有盈利空间的中国房地产业，资本无孔不入的特征，将表现得越来越明显。

5、资本强势进入房地产业，将加速行业发展规模，房地产的投资属性将越显突出，未来几年投资型产品有望成为主角。

6、房地产行业迎来新一轮繁荣。这一轮繁荣，是政策驱动下的被动繁荣，更是资本大举入侵后的欣欣向荣。

2016年的年初，面对中国房地产业，有人看好，有人看衰。

2016年的年末，几乎一边倒的看好未来。

这就是资本的力量。