广州土地盛宴的背后

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2016年11月的第四周，注定要写进广州房地产的历史。

周二（11月22日）9块土地卖出205亿元。周五（11月25日）又将有8幅土地上市交易。这将是广州历史上卖地收入最高的一周。

南沙、番禺、广钢、广纸、白云新城、黄埔，多个区域的土地成交单价均创新高。广州的地价、房价将由于这一周的拍卖结果，而重新估值。

一、

珠三角地区的地价、房价在过去15年，一直呈强劲上升趋势。2008年金融危机后，地价上升速度加快，2006-2016年十年间，珠三角9市经营性用地平均年上涨幅度接近20%。

广州的地价在2010年亚运后，进入快速上升通道。2015年广州的住宅基准地价，就比2012年的住宅基准地价平均上升86%。

事实上，广州房地产开发用地已经从“增量阶段”进入“存量阶段”，未来只能寻求从“有限的空间谋求发展”。

北京、上海近年来,每年地出让金接近2000亿元，广州土地出让金仅维持在800亿左右的规模。

房地产开发起步早，长期“低地价、低房价、平民化消费”的开发模式，让广州房地产走过了30多年平稳发展的历程，同时也低效消耗了大量土地资源。

广州可开发土地资源渐趋紧缺。当前已进入钱多地少，狼多肉少阶段。

广州的地价由多种因素作用而成。综合分析，地价上升趋势在未来5年都难以改变。

值得关注的是：由于近年来，广州中心区土地出让的样本并不多，土地价格并未完全“显性化”。

事实上，广州隐性土地价格的上升趋势已经十分明显。例如，广州珠江新城区域，虽然近二年没有土地成交案例，但如按当前的楼价、容积率等指标测算，珠江新城住宅类地价已经达到5-8万元/平方米。

广州白云新地住宅类用地卖出4.5万元/平方米，也是“隐性地价”显性化的表现。成交的地价水平也在市场预期的合理范围之内。

二、

2016年国内房地产市场分化明显。三四线城市楼市大多疲软，一线城市楼市却持续升温。

十八届三中全会后，控制特大城市发展规模，严格控制新增建设用地的措施落实到位。与此同时，中心城市的产业不断集聚，人口不断增加，住房需求仍不断扩大。供需矛盾突显。

如何解决中心城市突出的住房需求？目前，无论是北京、上海，还是广州、深圳，都还没有找出有效的解决方案。

2015年珠三角地区增加的常住人口，92%都到了深圳、广州。深圳依靠大量的宅基地建成的“小产权房”和违章建筑，暂时安置了深圳三分之二的常住人口。这也注定了未来的“城市更新”也将是高成本的运作。深圳房地产已经丧失了增长的空间。

广州的房地产一直是多层次、多元的结构。广州中心区土地资源紧缺，住宅需求旺盛，困局已成。并非一招半式就可破解。

广州完全有能力、有空间，去拓展新的居住组团和建设新市镇，从而缓解住房需求的矛盾。

三、

广州房地产一直被“均价”所惑。

2016年10月住宅成交均价，北京34150元/平方米，广州为17067元/平方米，上海为30134元/平方米，深圳为55611元/平方米。广州与其他一线城市的住宅“均价”，差距十分明显。

事实上，一个大广州，四个分化的市场。广州的中心城区，是一个典型的一线城市的市场。广州的南沙，是一个特别的“自贸区+新兴产业+政府巨大基础设施投入”带动的房地产市场。广州的增城、从化，属于“外围市场”，类似于广州周边的中小城市。广州的黄埔和花都，属于“新兴市场”。

2016年的广州城市的区域地价，已经发生了根本性的变化。

互联网时代，令广州地价、房价进一步扁平化。

轨道交通建设、政府大型基础设施建设和产业的新发展，无不令地价发生“重构”。

2016-2020年，未来5年都将是广州地价、房价持续上升和物业价值重构的时期。

中心区地价、房价坚挺和城市周边新兴区域地价、房价补涨，将是未来广州房地产市场的主要特征。

四、

2016年，中国房地产已经进入“金融资本”时代。各路资本不断入侵房地产行业。理工科思维已不能解释房地产的现在，更预测不到未来。

广州房地产市场将迎来“偏紧”的政策面。“限购”政策仍将从紧，并会持续较长时间。大量的投资型需求，将被“驱赶”到非住宅类物业，或转移到广州周边的城市（佛山、清远等）。

历史学家说，“历史就是一个任人打扮的小姑娘”。

蓦然回首之间，我们发现，2016年的广州地价、房价，也是一个任人打扮的小姑娘。