广州保障房建设的资产运作效率偏低

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

在楼价持续上升的背景下，广州保障房建设正进入高峰期。

2013年广州筹建保障房18110套，基本建成了1968套，新增发放住房补贴3418户。2014年广州计划筹建保障房11000套，基本建成18100套。目前，广州在建保障房达13万套。

按照国家住建部的规划，到2015年全国保障性住房覆盖面积要达到20%。广州目前户籍人口815万，而常住外来人口近800万。保障面扩展到非户籍人口，将是大势所趋。

2014年，广州保障房建设已进入新阶段。

一、广州保障房建设的三个问题

当前广州保障房，有三大问题值得探讨：

1、显性成本与隐性成本问题。

从2014年开始，广州投入保障房建设的资金巨大，每年约30~50亿元的规模。近三年的投入就超100亿元。

然而，这些投入都是“显性成本”。

还有投入更大的“隐性成本”没有被计算。土地成本，如按商品住宅用地计算，建保障房的地价至少将是投资额的2~3倍。还有税费减免，政府管理成本等等支出。

事实上，近年来广州政府在保障房方面的“显性成本”和“隐性成本”超过500亿元。

这就给我们一个思考：保障房（公租房为主）的资产效率偏低！

如果是由一家民营的开发商来运营这些500多亿的资产，每年投入30~50亿，每年再建1~2万套保障房，根本就不需要政府的财政再投资。

保障房建设基本上由政府财政投入，缺乏社会资金和社会力量参与，同时，保障房的资产大量沉淀，缺乏商业化，资产化和市场化。

依赖经营性土地出让收益来搞保障房建设，保障房本身不具造血功能。

当前这种保障房的建设模式，决定了其不具可持续性。

2、 “质”与“量”的问题。

广州从80年代开始保障房建设，至今建成各类保障房超过25万套，占广州存量住房总套数的10%，成绩显著。

然而，从全国到广州，目前在保障房建设方面都是强调“量”，而并不注重“质”。每年有套数的指标，却缺乏“质”的提升。

多年来，保障房的建设标准偏低，亟待提升。

需要打破中低收入人群住保障房，保障房的标准就要低的旧思维。保障房建设的最大成本在地价。建筑材料、绿化投入、水电设备等等，切不可降低标准。

保障房不应成为“劣质住房”的代名词。

如果政法把公租房等视为资产，更应提升资产的质量。

3、建设量与满意度的问题。

住房建设，不能光有“量”，还必须与居民的满意度结合。在保障房选址，市政基础设施配套，环境营造等等方面，都应积极打造大家满意的保障房。

二、广州保障房建设的四个建议

1、建立多目标的保障房体系。

未来广州的保障房建设不应是单目标（保障户籍中低收入人群居住问题），而应该是多目标的（包括保障覆盖面扩大到常住人口，降低城市生活成本，提高城市竞争力等）。

2、采取新的建设机制。

探索发挥市场机制的作用，提升保障房的资产回报水平，吸引社会资金和社会力量参与保障房的建设。

在具体措施上，可采取保障房选址与轨道交通站点连接，商品房与保障房相互配建，发挥经营性资产作用等措施。

3、提高保障房的建设标准。

政府应由被动做保障房，转为主动做保障房，把保障房由“死资产”、“沉睡资产”变为“活资产”。

在这一过程中，采取灵活变通的保障房多标准体系，在“共有产权保障房”、“保障房资产化”等方面作出进一步的探索。

4、经营管理机制的创新。

地方政府在保障房经营管理上亟待创新。当前公租房等物业，缺乏“造血功能”，普遍存在“建得起，养不起”的问题。

政府在新时期，不能再大包大揽。要积极通过市场化运作来进行保障房的经营管理。

2014年，广州保障房建设进入新时期，需要探索新的路径和方法，需要在政策突破，产品创新，运作模式调整等方面，进行系统性的革新。