广州迎来第三次换房潮

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

         （2014年2月25日在雅居乐剑桥郡的演讲）

2014，广州第三次换房潮到来。

从2000年到2014年，广州人平均5年就换一次房。

国家1999年12月31日前停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 成为推动换房时代的分水岭。广州福利分房制度：“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。国家定面积、定标准、定租金，无法转卖、限制转租，在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高低来排分房的时间、分房的面积。1999年12月广州沿袭了多年的福利分房制度退出历史舞台，开始全面实施住房货币分配制度。处级干部福利住房面积为100-80平方米。

2000年，个人购房元年。中国房地产行业高速发展,国人生活水平和居住需求不断提高。国家1999年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，分不到房的人们构成了广州房地产市场的消费主流, 年轻的上班“白领”为广州楼市购房主力。

2006年，第一次换房潮。2005年初广州市政府1号令彻底解除房改房上市的单位限制,改善居住质量的换房需求开始释放。房改房设计水平较低、功能设置不合理、房屋房间面积偏小,建筑质量差、缺乏园林环境的配套。房改房业主具备一定的经济基础,开始渴望以小换大、以旧换新、以次换好。以政府机关以及事业单位员工为主的换房群体开始成为广州楼市购房主力军。

2010年，第二次换房潮。2009年以来调控政策频频发布,但都未对楼价造成实质性的影响,房价企稳让刚需购房者对楼价能否下调产生了怀疑。旧政未变,新政未出,赶在更严厉的政策出台前抢闸买房,成为不少改善型住房需求者的普遍心态。私营企业主、公务员、专业人士构成了改善型换房人群的主体，支付能力和改善需求进一步提升。投资保值需求回升。买家具有多次置业经验,对物业的把握也更为成熟自信。具有城市核心区的地段价值、江景资源、政府重点发展片区、地铁沿线的楼盘较容易获得有支付能力的“二次换房”置业者的追捧。

2014年，第三次换房潮。房地产市场调控开始构建长效机制，广州楼市豪宅当道。换房买家的保值需求释放,是带动豪宅市场活跃的关键所在。投资高端物业的人群,普遍存在对通胀预期的担心,而高端豪宅因具备稀缺资源,产品附加值较高,因而具投资和保值的价值。城市交通的拥堵、市中心环境污染严重，注重生活质量的换房者追求优越的生态资源，便利的交通环境，看重发展的区域前景。

广州高端物业的换房潮：     

第一次换房潮——随着城市发展步伐延伸、泛化，从上世纪90年代末开始，滨江东独特江景资源优势成为广州富豪的置业首选。

第二次换房潮——广州申亚的成功，政府加大多个重要配套的倾斜，珠江新城成为新的价值热点，在商业配套日趋完善情况下，掀起富豪第二次换房置业热潮。

第三次换房潮——城市交通拥堵、环境污染，迫使许多富豪开始逃离中心，追求更具品质的居住质量。

第三次换房潮特点：

1、住房面积扩大。

广州存量住房结构现状显示，144平方米以上的户型只占总户数的10.6%，大户型是广州住宅中的稀缺品。广州城镇住房套均面积为126平方米，按套数划分，建筑面积90平方米以下（中小套型普通住房标准）的住房占总套数的62%；144平方米以上（广州市非普通住房面积标准）占总套数的10.6%。

2013年新建商品住房供应结构显示，建筑面积144平方米以上的户型占总套数的27.2%，占总面积的48.4%。

过去5年，广州市144平方米以上新建商品住房中，180-240平方米，成交套数占比为29.2%；240-300平方米，成交套数占比为12.6%；300平方米以上，成交套数占比为9.4%。

房子越换越大，越换越好。

2、客户群体改变。

户型大，单价高——豪宅当道。

家庭结构在改变。——一般人，计划生育 ，三口之家。富豪，超大家庭 、超生、境外产子、代孕……

客户群体更年轻 。近5年，广州市144平方米以上新建商品住房主力的购房人群年龄为30岁以下，相应的购房套数比重为24%。

3、中心区物业受追捧。

中心物业一般占据了最具优势的地段、配套等，升值快，潜力大。近6年，广州市中心六区新建商品住房成交均价累计增长105.4%、年均涨幅17.6%。

4、住房的功能要求改变。

超大户型更阔绰。2013广州金牌户型参与评选的超大户型(不包括别墅)占比超过三成，超大户型中200平方米以上的户型占比超过五成，其中最大户型高达676平方米，比大部分别墅的面积都大。

5、社区型配套要求进一步提升。

配套功能更完善，电影、超市、百货、餐饮……个性化便捷型社区综合性服务成为高端客户的重要需求。建筑生态环保、高科技的要求进一步提高。

6、关注投资价值，着重资产管理 。

换房买家的保值需求释放,是带动豪宅市场活跃的关键所在。

投资高端物业的人群,普遍存在对通胀预期的担心,而高端豪宅因具备稀缺资源,产品附加值较高,因而具投资和保值的价值。

2014年广州新一轮的换房潮，与以往几次都具有很大的不同。