泛乡村地产的兴起

——广东县域房地产多元化发展之路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

（2013年12月11日在广东省房地产协会年会上的演讲）

广东省县级市、行政县及自治县共67个，行政区域面积14.83万平方公里，占全省81.1%，2012年末广东县域人口约7140.36万人，占总常住人口（1.0594亿）的67.4%，。近年来，县域房地产的发展方兴未艾，大大促进了县域经济发展。

十八大后，提出“城镇化是中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。要统筹“新四化”发展，促进工业化和信息化深度融合，推进以人为核心的新型城镇。”三中全会文件提出，“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”县域房地产业未来发展空间广阔。

未来几年，广东铁路和高速路建设进入高峰。2015年实现“县县通高速”，2020年实现“市市通高铁”。粤东西北地区广大县域，将迎来交通改善后的重大改变。

根据《广东省城镇化发展“十二五”规划》，到2015年要实现县域经济实力的显著提升。

广东县域房地产正迎来前所未有的发展机遇。

一、广东县域房地产发展面临的挑战

1、市场库存量高，后续开发需谨慎

2006-2012年，广东县域房地产销售面积均小于新开工面积，2010年开始，两者差距进一步加大，近三年总差额达2920.37万方，按2012年的销售速度需要1.5年才能完全消化。可见目前县域地产市场库存较高，存在投资过热、商品房建设总量偏大、待售面积增长速度较快等隐忧。

县域虽然承接城市的外溢资源，但其吸引力毕竟不能与城市所媲美，避免超规模造城、避免形成“鬼城”是县域地产发展所需要考虑的重点问题。

开发商在县域地产发展上要突破“小规模、低品质、低售价、低回报”的发展模式，练就自己独特的竞争力，用实力说话。

2、规划滞后，缺乏统一的发展战略安排

目前广东县域在城市总体规划、土地利用总体规划、产业规划方面普遍缺乏统一的发展战略安排，具体表现为：

①部分县域由于经济、技术、人才的缺乏，各种规划仍处于起步阶段；

②部分县域的规划成果滞后，不具有实际指导意义；

③部分县域的规划强制性不强，对规划的执行力不足，规划限制可随意突破；

规划滞后，导致目前广东县域城市土地粗放式经营现象普遍，土地浪费现象严重，土地开发利用随意。同时对县域城市空间结构，城市形态，土地利用带来负面影响，形成县域长期可持续发展的瓶颈。

3、经济发展需要与环境保护相适应，遵循可持续发展原则

根据大城市过去以往发展的经验，“先污染，后治理”的老路是错误的。日本在回顾工业化历程时，认为“先污染后治理”给社会和公众造成的损害是惨痛的，所付出的代价比事前污染防治投资高10倍以上。在中国，若我们选择“先污染后治理”，付出的可能不仅仅是经济上的超额支付，因为国情和时代的差异，以及我们所依存的生态环境的脆弱性，很可能在理论推算的污染排放峰值到来之前“生态泡沫”已经破裂。

因此，县域房地产发展必须遵循可持续发展原则。

县域地产的发展必定或多或少地对当地生态环境有所影响，尤其是旅游地产、养老地产等傍自然资源而建的项目。随着休闲地产的兴起，不少开发商开始“吃螃蟹”，发展旅游地产、养老地产项目，这些类型的地产无一例外地大面积覆盖县域的自然景观资源，如某南昆山温泉养生谷傍天然温泉山谷而建、某十里银滩项目坐拥海陵岛9.5公里海滩景观。

在利益的驱使下，地产开发通常存在过度开发的现象，县域地产的市场机制尚未完善，环评等内容在实际操作过程中往往处于边缘位置，如何规范开发行为，保护县域自然资源，维持生态平衡，将是县域地产发展的一大课题。

4、县域普遍缺乏强中心，缺乏优质配套

房地产的健康发展离不开健全的综合配套。由于经济发展滞后，县域长期处于配套不全、配套质量低的局面，使得县域房地产难以获得生长的沃土。县域医疗、教育、商业等配套跟不上县域地产的发展步伐，是目前县域房地产发展的普遍现象。如惠州市全市高等学校2所，均在惠城区；全市中学共211所，县域中学115所，平均每个县中学数目仅为市区的1/3；县域总藏书量23.6万册，不到市区藏书量的一半；全市医院49间，县域医院数量占比不到30%。

县域拥有独特的自然资源可吸引人口，但综合配套的缺位使外来人口难以“留下来”，造成了人口流动大、人气不足的现象，而综合配套通常根据人口数量来布置，从而使县域的人口和配套进入恶性循环。因此县域地产进入市场时将必然会遇到县域人气不足、综合配套缺位等难题。

二、广东县域房地产多元化发展策略

1、打造“微都市”，构建县级“核心区”

县域地产需要良好的经济基础，县域经济发展需要强健的增长核。注重城乡规划，打造县域核心区，依托核心区的经济增长来发展县域地产，是县域地产获得发展后劲的必由之路。

一方面县域地产的发展应站在县域城乡空间结构设计的高度，通过临近城市的辐射和外溢效应，构建属于县域本身的次一级中心区域，打造县域“微都市”，着力增强县域的医疗、教育、商业和办公等配套，丰富县域的城市功能。另一方面，房地产投资建设中，住宅占据着主要地位，而住宅的销售状况通常与住宅所在区域的配套息息相关。因此县域核心区的构建和配套的提升也将反哺后续进入市场的县域地产，形成良性的发展模式。

2、抓住产业转移契机，以产业带动需求

县域地产应把握产业转移这一发展机遇，结合实体经济和密集型产业的特点，延长自身的产业链条，发展县域工业地产、园区地产及现代化农业地产、产业总部基地等新型产业地产项目。

县域产业地产发展，需要为产业提供园区规划，强化基础设施建设，使产业合理布局，一来保障产业的运输条件，二来减少产业对当地环境的污染。同时以产业劳动力为客户群，发展居住、商业、娱乐配套，一方面保障产业劳动人口的居住和生活质量，另一方面激发其消费能力，实现双赢发展。

3、因地制宜，发挥资源优势，打造新型旅游休闲地产

我国已进入休闲经济时代，低碳、休闲的生活方式已逐渐深入人心。县域地产的一大优势是拥有优美的自然景观、低污染的生活环境和乡村的慢节奏，与新时期人们的生活理念契合。随着县域综合配套设施的提升，县域将越来越被人们所接收，作为节假日休闲娱乐的地方。

县域应利用这一资源优势，发展新型的地产项目，结合独特的自然景观发展旅游地产；结合田园风光发展农业基地、农家乐及乡村地产；结合独特的文化风俗发展人文地产；结合乡村生活方式发展亲子体验基地等。

4、面向中心城市，发挥“价格洼地”效应，打造卫星城

承接周边中心城市的外溢效应是县域地产发展的重要资源。相比中心城市，县域具有明显的“价格洼地”优势，有条件的县域应该抓准机会，瞄准临近的中心城市，打造卫星城。充分发挥价格优势，吸引中心城市的资金进入投资，吸引中心城市的中产白领置业，一来可为县域带来城镇发展的资本，二来可为县域带来足够的人气。

5、打造标杆项目，品质地产开发

县域房地产发展需要有从量到质的飞跃式发展，俗话说“建筑改变城市”，打造标杆品质项目，能够引领县域城市楼市风向标。

①提倡重视项目品质，从产品质量、建筑风格、园林绿化、物管服务等多方面打造“区域第一”；

②提倡集约式利用土地资源，社区型开发。

打造领先产品，坚持品质地产开发理念的企业，往往都是最后的赢家。

6、泛乡村地产发展

县域作为目前土地资源最为集中丰富的区域，其不仅拥有大量建设用地，而且还有大量农用地资源。综合考虑目前广东地区“寸土寸金”的土地资源导致普通农作物种植经济价值不对等以及国家关于可持续发展和“十八亿亩耕地红线”的情况下，提出泛乡村地产发展。

7、农村宅基地住房改造与整合

目前广东县域农村危旧房仍然不少，广大农户改造建设住房的需求依然很大，农村住房改造建设任务繁重。宅基地住房改造与整合有利于土地集约利用水平进一步提高，带动农村投资经济增长，改善广大农民居住条件；同时也有利于城市基础设施和公共服务向农村延伸覆盖，推动经济社会发展和城乡规划建设。

7、文化地产的传承与发展

文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。

文化地产的主要模式有：

①博物馆模式：典型案例为北京798。以展览和旅游开发为主，艺术家和文化机构进驻后，成规模地租用和改造空置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合。

②公共游憩空间模式：典型案例为后工业景观设计代表作一一德国北杜伊斯堡景观公园。公园设计与其原用途紧密结合，将工业遗产与生态绿地交织在一起。1994年正式对外开放。彼得·拉茨也因此设计于2000年获得第一届欧洲景观设计奖。

③商旅文联合开发模式：典型案例为上海城隍庙。将历史文化、特色建筑、特色餐饮结合，融入旅游。

④开辟创意新区模式：重点为一站式体验、创意元素吸引、产业链延伸。

三、县域地产多元化发展的思考

1、平衡各方利益，有利于和谐发展

县域地产发展将带来极大的投资机遇，也必将使县域经济上升一个层次，而在这一过程中，当地居民的利益是不可忽视的。我国城市房地产发展显示，相对落后区域的房地产发展蓬勃，往往建立在部分当地居民的利益之上。比如三亚地区，2005年海南岛三亚住宅均价约为4827元/平方米，到2012年均价已到达20571元/平方米，上涨4.26倍；而从三亚市城镇居民可支配收入与房价比值来看，比值从2005年的1.72下降至2012年的1.13，反映三亚当地居民购房能力明显下降。根据2012年三亚房地产统计数据，住宅楼盘90%（部分楼盘甚至100%）的成交均为外地客户，被炒高的楼价并没有为当地居民带来生活水平的明显提高。县域地产的发展究竟是为了谁而发展？这是政府部门和社会应深刻思考的问题。只有清楚认识到发展的目的所在，才能真正发挥出县域地产发展带来的益处。

2、生态环境保护是不可退让的底线

在利益的驱使下，经济发展的过程中往往忽视环境保护环节；在开发商与地区政府的博弈过程中，地产项目发展驱动当地的经济发展，政府处于被动位置，众多的环评、检测通常收效甚微。县域地产发展，尤其是旅游地产、田园地产的发展通常会占据县域中较好的自然资源，是县域生态环境的“上游”。因此这些地产项目的开发，对于当地生态环境具有牵一发而动全身的影响，在规划、报批的过程中，应该从严审核、科学评估，守护县域的生态环境。找准发展和生态环境之间的平衡点，是县域地产健康发展的基本条件，生态环境保护是县域地产发展过程中不可退让的底线。

3、发展商的县域房地产发展策略

在县域房地产发展面临前所未有的机遇和巨大的挑战之际，为把握新的发展机遇，发展商应该做好五大准备和五大突破。

五大准备：

（1）资金准备。随着土地成本的上升，县域房地产的开发门槛也在不断提高。开发商在实力确实不济，而项目前景又良好时，也可采取多方合作方式，以免出现资金链断裂。

（2）前期研究工作要充分。拥有好的专业资源，是做好县域房地产项目的前提。

（3）人员准备。打造一支团结、有能力，而又愿意在县域长期开创事业的团队，不是一件容易的事。由于过去20多年，县域地区本土的高级人才均“孔雀东南飞”。本地高素质人才少，希望人力资源本地化并不现实。

（4）心理准备。 未来几年，县域地区将不再是“快进快出”，“赚热钱”的地区。县域的希望和赢利点在于“坚守”。当地市场容量的局限和竞争加剧，使得开发周期延长。进入县域，不要永远想着“快进快出”。进入县域做大项目，必须有“十年树木”的思想准备。

（5）品牌准备。 进入县域，必须有自己独特的竞争力。县域居民对品牌企业的“迷信”程度在下降，未来必须靠实力说话。

五大突破：

（1）住宅发展要突破，由“小规模、低品质、低售价、低回报”向“大规模、高品质、高回报”转变。

（2）突破建设用地指标的限制，抓住土地资源这个“财富之母”，大力发展“产业地产”、“休闲地产”和“泛乡村地产”。

（3）因地制宜，抓住县域独特的海景、山景、湖景、林景等资源，发展旅游、休闲、养生地产。

（4）抓住大城市发展遭遇土地资源不足的机遇，在临近大城市的县域，利用价格上具有的“洼地效应”，打造具有吸引力的卫星城。

（5）在打造县城中心区、县域文化旅游地产发展等方面，主动作为。