广东房地产发展新一极

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

一、发展好县域地产对于广东房地产行业的发展意义

 

广东省县级市、行政县及自治县共67个，面积和人口都占全省很大比重。广东土地总面积17.98万平方公里，其中县域面积14.58万平方公里，占全省的81.1%；2012年末广东县域人口约7140.36万人，占总常住人口（1.0594亿）的67.4%。县域发展了，整个广东的经济水平、居住水平和整体的文明程度，都将上一个台阶。

 

广东房地产早期在大城市萌芽发展，后来逐步扩展到三、四县城市，最后发展到县镇一级。可以认为，县镇级的房地产发展虽然处于广东房地产业发展的末端，但是其区域辽阔、人口众多、资源丰富，原来大量建筑需要更新换代，县域房地产发展空间很大。县域房地产的发展，将有力推动新型城镇化，缩小城乡差别，构建新时代的广东大地的面貌。未来几年县域房地产的发展，很大程度上决定了未来广东县镇的面貌。

 

对广东房地产业发展而言，由于受制于政策约束、城市建设用地资源紧张、地价房价快速上涨和经济发展到一定水平后对住宅需求的衰退等因素的影响，广州、深圳、佛山等珠三角城市的常规商品住宅的发展已经过了高峰期，近年的销售量出现了逐年下降的趋势。广东房地产行业急需寻找新的发展空间和新的增长点。

 

在三中全会政策的指引下，未来县域房地产发展，必然呈现多元化发展趋势，除了常规的商品住宅开发，还将出现农民住宅小区的开发，县镇商业核心区的发展，当然还有利用“新土改”产生出来的机会，大力发展“产业地产”、“旅游休闲地产”和“泛乡村地产”等。拥有独特文化底蕴和保存有古建筑的村落，还将有文化旅游地产的开发。我非常看好未来几年广东县域房地产的发展前景。

 

二、 “十八大”后的房地产投资环境

 

中国房地产市场，是深受政策影响的市场。在我看来，三中全会后，广东房地产业发展的未来空间不是变窄了，而是变宽了。广州、深圳、佛山等中心城市将迎来新一轮的高速发展期。

广东县域房地产正迎来前所未有的发展机遇。

 

从政策层面看，十八大后，提出“城镇化是中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。要统筹“新四化”发展，促进工业化和信息化深度融合，推进以人为核心的新型城镇。”三中全会文件提出，“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这一系列的政策，为未来广东县域房地产业发展打开了空间。

 

从广东省发展规划看，根据《广东省城镇化发展“十二五”规划》，到2015年要实现县域经济实力的显著提升。

 

从交通条件看，未来几年，广东铁路和高速路建设进入高峰。2015年实现“县县通高速”，2020年实现“市市通高铁”。到“十二五”期末，广东要建成高快速铁路通粤东西北地区，铁路营运里程达到2612公里（其中高快速铁路714公里），高速公路通车里程达到3100公里，形成以高速公路为骨架，公路、铁路、机场、港口、航道衔接顺畅的综合运输网络。粤东西北地区广大县域，将迎来交通改善后的重大改变。

 

从广东房地产发展的进程看，当前广州、深圳、佛山等中心城市面临建设用地资源不足、楼价高企的发展瓶颈。广东房地产正朝多元化方向发展。前30年看大城市，后30年看县域发展。广东的县域房地产正迎来新的发展时期。

 

三、广东县域房地产的发展机遇及挑战

 

未来几年广东县域房地产有机遇，也有挑战。

 

主要问题有以下几点：

 

广东县域房地产尚处于初级发展阶段，开发产品极度单一化。商品住宅开发占主导。2012年广东县域房地产投资中，住宅投资占77.6%；新开工面积中，住宅占80.2%，销售面积中，住宅占93.5%。

 

规划滞后，土地开发利用随意性大。

 

受县域经济发展水平影响及区位因素约束，广东县域房地产发展差异性大。总体市场供应量大，销售压力明显。

 

投资主体分散，开发商实力参差不齐，中小型企业占主导，产品品质有待提高。

 

虽然面临各种问题和挑战，但未来几年广东的县域房地产发展前景非常广阔。

（1）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，为农村集体建设用地的合法流转，为县域房地产业发展打开了空间。

（2）广东中心城市土地资源日益稀缺，促使县域土地升值。价格洼地带来发展空间。

（3）城市产业转移带来新的发展机遇。

（4）未来几年，广东铁路和高速路建设进入高峰。2015年实现“县县通高速”，2020年实现“市市通高铁”。路通财通，县域房地产业的前景值得看好。

（5）休闲经济时代：旅游地产、休闲地产及田园地产的兴起。在珠三角地区人均GDP突破13000美元的背景下，广东县域房地产业无疑获得了新的发展空间。

 

四、县域房地产项目的五个准备

 

未来几年，广东县域房地产发展潜力很大。

 

作为开发商，建议一、做好五个准备：

 

1、资金准备。随着土地成本的上升，县域房地产的开发门槛也在不断提高。开发商在实力确实不济，而项目前景又良好时，也可采取多方合作方式，以免出现资金链断裂。

2、前期研究工作要充分。拥有好的专业资源，是做好县域房地产项目的前提。

3、人员准备。打造一支团结、有能力，而又愿意在县域长期开创事业的团队，不是一件容易的事。由于过去20多年，县域地区本土的高级人才均“孔雀东南飞”。本地高素质人才少，希望人力资源本地化并不现实。

4、心理准备。

未来几年，县域地区将不再是“快进快出”，“赚热钱”的地区。县域的希望和赢利点在于“坚守”。当地市场容量的局限和竞争加剧，使得开发周期延长。进入县域，不要永远想着“快进快出”。进入县域做大项目，必须有“十年树木”的思想准备。

5、品牌准备。

进入县域，必须有自己独特的竞争力。县域居民对品牌企业的“迷信”程度在下降，未来必须靠实力说话。

 

第二，在发展策略上，注意五个突破：

 

住宅发展要突破，由“小规模、低品质、低售价、低回报”向“大规模、高品质、高回报”转变。

突破建设用地指标的限制，抓住土地资源这个“财富之母”，大力发展“产业地产”、“休闲地产”和“泛乡村地产”。

因地制宜，抓住县域独特的海景、山景、湖景、林景等资源，发展旅游、休闲、养生地产。

抓住大城市发展遭遇土地资源不足的机遇，在临近大城市的县域，利用价格上具有的的“洼地效应”，打造具有吸引力的卫星城。

在打造县城中心区、县域文化旅游地产发展等方面，主动作为。

 

五、中央多项政策为县域房地产发展提供了新的发展空间。

 

十八大后， 值得关注有如下一些政策：

（1）、推进以人为核心的新型城镇化。

2012年12月的中央经济工作会议指出，城镇化是中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。要统筹“新四化”发展，促进工业化和信息化深度融合，推进以人为核心的新型城镇化，以发展服务业、创新驱动、淘汰落后产能等为抓手，加大结构调整力度。

（2）、建立城乡统一的建设用地市场。

三中全会文件提出，“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”农村集体建设用地的流转，开始正式试点。

（3）、推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理‘加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制。

（4）、保障农户宅基地用益物权，，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推进农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

 

这些政策非常重要。未来县镇一级房地产开发的空间和机会，都大大增加了。

 

六、县域地产的多元化发展面临的障碍和风险

 

（1）房地产的发展必须以土地为载体。三中全会的决定已经指明了方向，但广东地区关于“建立城乡统一的建设用地市场”、“全面放开建制镇和小城市落户限制”、“建立农村产权流转交易市场，推进农村产权流转交易公开、公正、规范运行”等，还没有具体的执行细则。开发商在短期内，还必须探索前行。

（2）当前县域房地产开发，以住宅为主，而且正处于高峰开发期，供应量巨大，不少地方供大于求。盲目开发，一哄而上，容易造成资源的浪费和生态环境的破坏。县域房地产开发，必须加强计划性。

（3）县镇一级规划普遍滞后，造成土地资源的粗放式使用，并制约了高品质物业的发展。

（4）县镇一级普遍缺乏专业的城市规划、建设管理和房地产管理人才。

（5）广东县镇经济发展差异性大，不少县镇城市配套不足，发展滞后，影响了房地产业的进一步发展。

 

七、县域养老地产的发展

 

中国老龄化社会已经来临，未来老龄人口的绝对数量和比例将大大提高。2012年底，中国60岁以上的老人已达1.94亿，2049年中国老龄化的人口将达到峰值的4.8亿，约占到中国总人口的1/3，超过发达国家老年人口的总和。广东地区人口老龄化形势严峻，以广州为例，60岁以上老人达126.4万，占户籍人口总数的15.4%。

 

养老地产的研究和发展，已经成为未来必须做好的工作。

广东广大的县域地区，未来围绕养老产业，有以下几个机遇和发展重点：

具有山水资源优势的地方，可以发展针对城市养老人群的养老地产。

留守县镇、乡村的农村老年群体，需要养老产业的配套支持。

农村产权流转，为农村老年人“以房养老，以地养老”创造了条件。三中全会文件提出保障农户宅基地用益物权，，改革完善农村宅基地制度。建立农村产权流转交易市场。这些都为未来农村养老保障体系的建立奠定了基础。