小产权房；“网开一面”还是“继续严控”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

11月22日，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停。

这次通知来得突然，令人有始料不及的感觉。

三中全会文件提出“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这意味着土地二元制的垄断结构发生了变化。很多人据此认为，小产权房“转正”的时机已经到来。

小产权房，就象违反计划生育政策的“超生游击队”一样，名不正言不顺，无合法手续，甚至连个出生证也没有。正如国土资源部和住建部联合下发的通知中所说的，“小产权房”严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

虽然“不合法”，但小产权房近年来，却象野草一样，在各大城市不断成长。

在北京，小产权房建设的数量几乎占到商品房的三分之一。很多“楼盘”售价比商品房便宜30%-40%，事实上却是小产权房。

在深圳，违章建筑占到城市住房总量的40%左右。由于资本的介入，农民的宅基地建的，都是10几层以上的电梯楼。深圳人购买小产权房，可以说是“见怪不怪”。小

产权房是“违法”建筑，有风险，但也有三个诱人之处：

1、价格便宜。比相同地段和接近品质的商品房便宜30%-40%。甚至可以说，如果没有小产权房，北京、深圳等地的商品房价格上升的压力将更大。

2、没有年限，没有产权证，但也不受政府部门管理，没有出租税、房产税等问题。投资出租的回报率比商品房高。

3、“转正”如果实现，回报水平将非常高。

对于管理层而言，现在是“两难”。

按照“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”的精神，对小产权房理当“网开一面”。

由于土地问题得到解决，小产权房“转正”，也是顺理成章的事情。特别对那些，原来是属于农村集体建设用地，符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，确实应该用“补地价”等方式，让其“转正”。

然而，“小产权房”问题却是相当复杂。

1、  数量庞大，参与主体众多。特别是三中全会后，在各种解读下，很容易产生小产权房的突击建设。两部委的紧急通知，实在是一种补救措施，或者说是一种预防措施。

2、  历史问题复杂。开闸“转正”，很容易令一些违法者获得不当利益。

3、  用地复杂，很多是违章建筑。“转正”过急，很容易引发土地资源的新一轮浪费和糟蹋。

4、  扰乱土地市场和房地产市场秩序。

种种问题分析下来，小产权房在短期内无法转正，因为影响实在太大。

小产权房在未来能否转正？答案是肯定的。道理很简单，不符合规划的，都是要拆除的违章建筑。符合规划的，“转正”是必然的选择。