53、83和113：广州住房结构急需调整

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2013年广州新建住房平均成交价格出现了快速上升。一方面是地价、房价上升的结果。另一方面，是新建住房供应结构发生了重大改变。

当前，广州新建住房供应结构出现了明显变化。

1、大面积、大户型、高单价的住房套型结构比例在提高。144平方米以上套数比例已经占到市场的30%左右。而广州存量住宅中，144平方米以上户型只占10%左右，过去几年一手商品住宅成交结构中，144平方米以上户型所占比例也就15%左右。

广州商品房“富人化”倾向明显。反映在广州新建住房成交套均面积上，2010年为110平方米，2011年为116平方米，2012年为114平方米。三年平均值是113平方米。

一手住房平均113平方米，怎么看，都是一个“超标”的数字。广州正面临建设用地不足的问题。如果户均面积能够下降20平方米，对土地资源的集约利用，将起到更好的作用。

2、大面积、大户型总是对应高房价。同创卓越公司的一个专项研究表明，当前市场上的户型面积与房价存在正相关关系，平均户型越大，单价越高。

让我们再看看另外一个一个数据，过去三年，广州二手房成交的套均面积为83平方米。

如果说，二手房的成交总价在很大程度上能反映刚需自住需求的支付能力。当广州普通自住型刚需能够负担83平方米的二手房时，开发商供应的一手房套均面积达到113平方米。

这就不难解释，为什么广州有1600万左右的常住人口，各类存款达到2.9万亿，广州房地产的年销售额一年只有1400亿左右。一手商品住宅年成交只有700万平方米上下。“大城市小市场”，其根源在于产品结构不合理。

3、随着楼价持续上升，政府保障房的需求压力在未来也将增大。广州当前公租房平均户型面积为53平方米。对公租房的建设标准，有很多不同的意见。

如果结合广州的实际情况，广州人均住房面积已经接近23平方米。公租房面积确实不宜过小。虽然住建部文件中，建议为40平方米左右。广州适宜的标准应为一房一厅45平方米左右，两房一厅60平方米左右。

4、多年以来，中国的房地产调控一直强调“调需求”，从“限贷”、“限购”到“限售”，从交易环节加税，到二手交易所得征收20%税，都是为了抑制需求。

事实上，房地产调控忽略了一个重点，就是要调结构。2006年曾出台了对户型面积的“7090政策”，后来由于各种利益博弈，“7090”已经在很大程度上失去了约束力。

房地产调控年年提出要控制有钱人的需求，但当前房地产的开发产品，又总是倾向有钱人。

要控制房价，必须调市场的产品结构；要调结构，必须对房地产的运行机制进行改革。市场产品的畸形变化，已经迫使管理层必须有所动作。