广州房产税试点：时机未到

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

最近两天，广州房地产界密切关注新一轮房产税试点城市的消息。

虽然，官方的保密工作做得非常好，但几天前就有媒体传出广州、深圳在做方案。25日，某媒体引用对房管局官员的采访，宣布“广州未纳入第二批房产税试点”。引起业内一阵兴奋。

26日官方指出，“广州未纳入第二批房产税试点”的表述欠缺严谨，应改为“广州市目前未收到纳入国家第二批房产税试点的通知”。

至此，广州是否将被列入第二批房产税试点城市，还是一个谜。

房产税试点扩大，从2012年提出，一直延续到2013年，都是只见楼梯响，不见人下楼。主要问题在于：

重庆、上海的房产税试点，属于“小动作”。只对增量征税，不动存量，试点意义不大。税率在0.6%到1.2%这样的幅度，意义也不大。但要搞“大动作”，闹到存量，并且税率在1.5%以上，对城市房地产市场影响巨大，对地方经济的短期影响巨大。没有那一个市长愿意去尝试这样的事情。

大家一直在等三中全会作出的决定。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。这里没有提“房产税”，而是指“房地产税”，并且首先要“加快房地产税立法”。这被很多人解读为“房产税离实际执行，还有一段距离”。

但房产税的第二轮试点，马上就会到来。正如，《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，安徽在11月16日就试点“农村建设用地流转”。

广东作为改革开发的前沿阵地，有1-2个城市被选入房产税试点城市，是很正常的事情。

1、事实上，国内的一线城市和大部分的省会城市，早在几年前就做好了征收房产税的基础工作。进行房产税试点，只等红头文件下达，就可以马上执行。

2、广州和深圳，作为房产税试点，肯定是个二选一。

3、广州和深圳比，深圳搞房产税试点机会更大。（1）市场结构不同，深圳房地产市场已经是一个以存量房交易为主的市场。如果只对增量征税，对深圳楼市影响相对较轻。（2）深圳楼市投资、投机资金大，市场炒风盛。搞房产税试点，有利于抑制市场过热。（3）深圳可供出让土地资源有限，政府需要寻找房产税这样的税源，来作为地方政府长期稳定的收入。

深圳实行房产税试点的内外条件都已具备，关键在于地方政府有动力。

4、广州进行房产税试点的时机，还没到。

（1）广州目前还是一个以一手房为主的市场。虽然从成交套数看，一手房和二手房的比例已经非常接近，但近两年的成交面积比例为7：3左右。如果贸然开征房产税，极大可能让广州楼市陷入萧条。

（2）广州目前每年有400-500亿土地出让金收入和200亿左右的房地产税金。这些都离不开一个繁荣健康发展的房地产市场。政府绝对不会做因小失大的事情。

（3）广州现在有超过800万的非户籍长住人口，在广州短暂停留的人口也有400万左右。超过700多万人居住在出租屋里。如果现在开征住宅的房产税，势必造成租金的上涨，增加城市的生活成本，影响广州的城市竞争力。

（4）广州的本地开发商在成本、市场的压力下，已经逐步把开发重点向其它区域转移。开征房产税，必将令投资资金加速撤离。

房产税全面试点，在2020年前实现正式开征。这个时间表，是我们都可以预见的。

2013年，广州进行房产税试点，难。