多方劝降，发展商岿然不动

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

6月的广州阴雨连绵。

“龙舟水”刚过，热带风暴“风神”又带来了几天暴雨。

这么算下来，6月的广州没有几个像样的晴天。发展商售楼部的冷清样，是越看越令人焦急。

虽然广州楼市正处买卖博弈，互不退让阶段，但现在广州的发展商面临四面的“劝降声”。

几天前，我写了一篇文章《楼市转入下行通道，政府不能坐视不理》，强烈呼吁政府要调整“打压”房价的政策。

虽然政府一直不承认“穗七条”等措施是“打压房价”，更喜欢用“稳定房价”这个词。然而，事实上，2008－2009年计划开发的大规模的“限价房”（今年计划供应1.5万套），就是打压广州房价的主要工具。另外，大规模发展的政府保障性住房（廉租房、经济适用房等），一方面化解了社会矛盾，另一方面又从根本上抽走了广州“租房”的客源，长期趋势上抽空了投资类物业的投资价值。

今年房价不升反降，政府的政策会否马上改变？

答案是：短期内不会。因为楼价还未到达政府期望值。政府期望值应该不会高于8000元/平方米。现在还有很大差距。

政府虽然没有呼吁发展商降价。但持续不断的政策天天都在让发展商难受。

第二种劝降力量是媒体。

今年媒体几乎一边倒地为楼价回调喝彩。仿佛只有楼价下去了，老百姓才能过上好日子。事实上，倘楼价回调20－30%以上，受伤更多的是按揭购房者。

另一方面，广州市民80%拥有自有物业。广州楼价下降，大家的钱包都在“缩水”，又何喜之有？

最近，我参加了多场房地产研讨会。最典型的主题是“回归理性”，明显在劝降发展商，不降价是不行了。

第三种劝降力量是物业投机者。

在2007年10月以后，投机者基本上持币观望。

在楼价处于高位时，炒楼者基本上是无利可图的，逢低吸纳，逢高出货，是投机者的生存法则。

广州楼市没有“投机者”，不会活跃。“投机者”不动，楼价就翻不起波澜。

第四种劝降力量是部分专家。

已经有人提出了“楼价回归8000元/平方米”的观念。

更有人功利地提出：刚性需求还在，降一点，销售效果很好。不断鼓励发展商降点价。

自出楼市回调以后，专家们的劝降声就没有停过。

面对如此多的劝降声，广州的大型发展商大多按兵不动。

局部促销多，全面降价少。

引而不发多，疯狂推销少。

寄望融资多，寄望销售少。

广州大发展商都已是寡头，实力雄厚。不会一下子亏空，顶不住。

现在谁的资金都紧张，但缺的资金不是1－2亿，不是降点价回笼一点钱，就能解决的。况且，现在降价能回笼多少钱，谁都无把握。

发展商老板们比谁都清醒。

值得大家关注的一个事实是：过去15年，广州楼价没有一年跌幅是超过10%的。

2008年，我也相信楼价跌幅不会太大。在年底前稳下来的机会很高。今年值得担心的是成交量。