广州楼市至少还有三年繁荣期

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

10月10日，我接受了广州楼市记者就楼市投资这个话题的采访，内容如下：

1、2007年年初至今，广州楼市投资市场正呈现一个较为火热的状况，您认为造成这种火热情况的原因是什么？楼市投资还能火多久？以及楼市投资出现了哪些新的趋势？其整体回报率呈一个什么样的走势？

答：广州楼市的投资价值从2006年开始体现。由“平民化消费”、“升级换代消费”，向“投资型”、“炒楼型”购房行为转变。

楼市价格快速上升带动了投资的热情。2006年以前，广州楼市自住、自用型买家占80％以上，投资、炒楼型买家只占10－20％。到今天，后者比例已经上升到30－40％。

值得注意的是：目前广州楼价急升，而租金水平稳中有降。当前广州写字楼年租金回报水平约7－10％，商铺6－8％，住宅约3－5％。

从租售比看，由于售价上升过快，物业投资回报水平正在下降。买家仍然积极入市的主要原因是：物业潜在升值能力突出。买家不是在买租金的今天（带来的投资回报），而是买一个物业的明天（价格）。

2、广州市场上最有潜力的投资地段以及产品类型是什么？原因是什么？各热点地段以及各类型产品的投资回报率分别是多少？

答：广州市场目前最有投资潜力的地段和产品有三大块：①珠江新城CBD地块，未来2年楼价升幅将达50％以上；②琶洲会展区；③越秀、天河、海珠等中心区中的大型小区型二手物业。

拥有这三类物业的人，将是未来广州楼市潜在的获利者。

3、为了限制房价，国家相继出台了多种政策对市场加以调控，比如购置第二套住宅首付提高，央行持续加息等等，种种调控政策对投资楼市有何影响？您认为哪条政策对投资楼市的影响最大？（附加：各种调控政策是否存在漏洞让楼市投机者有空可钻？）

答：政府对商品房价格调控的决心很大，措施也会接二连三。未来潜在影响很大的是：物业税的开征。

降低交易成本，提高持有成本，将是今后政策的主要导向。目前的政策仍然未到位。

4、您认为楼市投资对房价的影响有多大？开发商是否会（如何）借投资者投资之势趁机拉高房价？

答：广州楼市目前正进入投资型买家，富人垄断的阶段。垄断型的发展商、急于业绩提成的中介公司、少数富人都是推高楼价的元素。

5、前段时间由于深圳房价过高，炒房客纷纷转战广州？您怎么看这些现象？外地炒房团对广州房价以及投资市场各有什么影响？

答：广州楼市今后将不再是广州人的楼市。深圳人士、珠三角人士、外国、港澳人士都会进入广州购房。

迄今为止，广州楼市仍然没有壁。广州是个不设防的城市。如果炒作资金进入过多，楼价有可能会被继续炒高。

6、有开发商曾经担忧如投资客占据太高购房比例会提高楼盘空置率，从而影响楼盘入住率、人气以及购房者信心，对这种观点您有什么看法？

答：当前投资型买家目前仅占30％左右。而且2007年以后才出现这种情况。投资、炒楼者仅占少数，还未形成气候。3年以内，不会因为空置率而影响广州楼市信心。

7、对于广州投资者而言，周边哪些城市或者地区最具投资吸引力？这些地段的优势在于什么？

答：南海很有潜力。广佛都市圈的连接地带，经济实力、人气、政府动作都很大，前景广阔。南海在未来不输花都，也许可能超过番禺。

8、广州楼市投资风险是否位于一个高企阶段？投资客应该怎样避免楼市风险？

答：广州楼市远未到达高危阶段。

理由有三点：

（1）广州楼价较深圳、上海、北京等城市，相类似物业的价格依然偏低。中心区物业价格正在“补涨”。

（2）投资行为2007年刚刚开始，正方兴未艾。投资买家刚刚由10－20％升至30－40％，正是楼市活跃的时候。

（3）政府并未有直接打压房价的具体措施。

9、今年股市走势良好且连创新高，投资基金也是越来越受追捧，故股市和基金的火热对投资楼市有何影响？

答：广州楼市与金融资本市场的关系越来越密切。股市、基金与楼市正处于共同繁荣阶段。当然，也有在共同衰退的风险。

10、您心目中的理智投资应该是怎样的？楼市投资者应该持有一种什么样的心态？入手和出手的时机应当怎样去把握？

答：2007-2009年广州楼市仍然是“购房年”，对物业宜进不宜出。具体要选优质物业。

11、您怎样看待广州未来楼市投资的前景？未来半年乃至一年内广州房价的增幅约为一个什么样的比例？投资回报率如何随着房价的增幅而波动？

答：未来一年内，广州中心区优质物业的结各升幅平均。有可能在50％以上。现在的广州楼市有点象股市处于3000点的时候，正处于快速上扬阶段。虽然人人都说“价格高”，买楼的踊跃程度还会加快。买楼仍然属于“中、短线”行为，靠“长线”收租是愚蠢的。2010年左右，广州楼价可能见顶。

广州楼市至少还有三年繁荣期。2007－2008年将肯定是“大涨”年。