反思广州买房难（之四）：2007换房难

 

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

2007年广州的一手楼价不容乐观。上涨的压力仍然很大。

 

对2007年的楼价走势，“唱涨派”和“唱跌派”都说了很多的理由。有专家预测2007年楼价将上涨5%，事实上是中庸的说法。在GDP年增13%-15%，居民收入水平年涨10%以上，2007年物价涨幅有可能创新高的背景下，楼价是“不进则退”。年涨5%也意味着楼价的相对下降。

 

在这里，提三个看法供大家参考。

 

1、广州2007年楼市，将有两个根本性的转变：第一，由居住类的产品特性向投资类产品特性转变。第二，由平民化消费向有钱人消费转变。

 

目前，广州楼市85%的产品为住宅，写字楼、商铺等只占15%。长期以来，特别从1998—2003年，广州住宅长期徘徊在低价位，形成了非常强烈的“自住”型的产品特点。即使在楼价狂涨的今天，投资类买家的比例也普遍在10%左右。有钱人的住房“升级消费”和工薪一族的“自买自住”仍然是2006年市场的主流。

 

进入2007年，这一切都将产生巨大的改变。“国六条”（例如7090政策）催生投资类产品的生产。楼价持续受高度关注和持续维持高投资价值，使楼市产品转变特性。

 

广州人均存款超过7万元，“买房投资”、“买房保值”观念的深入人心，有可能成为2007年广州楼价坚挺的主要因素。

 

2、2007年以后，将出现“换房难”。

第一，“国六条”7090政策使90平方米以上户型的生产大受影响。除非你想继续住你的小房型，否则“居住升级”必须在2008年前。

 

第二，大户型的价格将脱离一般消费，成为特别类产品。一般消费者将望楼兴叹。最近珠江新城住宅均价普遍在15000元/平方米以上的现实，已经让我们看到了这一点。

 

第三，过去10年。广州房地产生产了大量“低价低质”的产品，高品质的楼盘较少。再加上广州有60万套房改房，也到了“换房”高峰，需求非常强劲。

 

一边是供应少，一边是需求大。2007年，广州“换房”将越来越难，“换房”的成本也将越来越高。

 

3、2007年大家应持有何种物业？

 

——大户型（尤其是150平方米以上）在2007—2008将成为“珍藏品”。宜入货，不宜出货。在物业税出台前，大户型将是广州楼市里的“宝”。

 

——90平方米以下中小户型将面临楼价和租金“双降”的风险。看看“国六条”，看看广州今后5年的住宅发展规划和卖地规划，你就知道90平方米以下产品“有麻烦”。除了自住，多余房子建议卖掉。

 

——投资类物业在2007年将很丰富，也将出现很多机会。建议要擦亮眼睛，认真选择。

 

2007年广州楼市，绝对不是工薪阶层玩的地方。
还是那句话：广州楼市没有悲情，只有利益的博弈。