反思广州购房难（之三）：标准的缺失

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

最近参加了几次研讨会，既有官方组织的，也有媒体和民间组织的。研讨的主要问题是：在楼价飞涨的背景下，如何解决购房难的问题？

在几次研讨会上，我都提出了不同的观点和看法，引起了与会者的强烈共鸣。虽然反对的声音常有，但赞成者还是占多数的。

兹将本人的一些观点整理如下：

1、广州房地产目前最致命的缺陷是：缺乏标准。

广州房地产从1979年起步发展，号称全国房地产市场化程度最高的城市之一。然而这一行业却一直在“没有标准”的道路上前进。

（1）广州住房面积缺标准。按官方公布的数据，目前广州人均居住面积约20平方米。按广州家庭平均人口3.2人计算。目前广州家庭平均住房面积在全国大城市中位居前列。

“国六条”7090的标准出来后，发展商、政府部门和广州的公众都糊涂了：90平方米怎么住？（普遍认为偏小）。

然而，我们广州自己有标准吗？

二口之家该住多少平方米，三口之家该住多少平方米，我们没有标准。

广州家庭人口结构是有的（人口普查有数据），但没有转化为住房结构面积的研究和分析。更要命的是：目前广州没有人知道存量房的结构比例情况！看来，光有市场行为，没有系统的专业研究和行业引导，广州房地产早晚会出问题。现在楼价飞涨，只不过是“还债”的一种方式。

有人认为：以后对持有物业征税（物业税或不动产税），住房面积就会降下来。

这个说法不错。但在过渡期，政府和房地产行业不能推卸其责任。从目前《物权法》的讨论来看，凡是“动老百姓奶酪”的事情都不好办。开征物业税，牵涉千家万户，看来政府会极端慎重。要短期内出台，谈何容易！

在当前阶段，广州房地产行业有必要建立自己的“住房标准”：提倡二口之家的标准，三口之家的标准，单身贵族的标准。广州房地产在实践和理论探索上一直开风气之先。

目前，有必要提前建立广州自己的房地产价值体系。

（2）中低收入家庭标准

北京有“经济适用房”购买资格的标准和审查制度。

广州目前没有“中低收入”的标准。最低生活保障线（648元/月），最低社保工资（1260元/月），双特困户（人均住房面积10平方米）以下，都不可能成为标准。

有些专家天天讲“保障”，但“保障”什么人，“保障”什么标准，却拿不出来。这不能不说是一大讽刺。

（3）住房质量标准

住房，当然不能单用“面积”一项作为参数。

住房，应该有一个综合质量的标准问题。

广州房地产，当然不能一味“求大”、“求新”，必须综合考虑我们的土地资源情况，节能情况等，才能得出系统的“综合质量” 标准。

若没有住宅综合质量标准，就必然注定我们还要在黑暗中摸索一段时间。

2、“双限双竞”保障了谁

最近广州开始推行“双限双竞”，引起了大家的高度关注。“双限双竞”的本质是：政府减少卖地收入，让潜在购房者享受“低于市场价的房子”。

既然政府作出了牺牲，当然希望“买房”的人是：最应该得到保障的人。于是，就有了“限销售对象”的“三限”问题。

“限销售对象”的思路没错，难就难在“销售对象”的界定问题。“限广州户口”、“限中低收入”，都面临标准尴尬，政策尴尬。争论不休，就很正常了。

按广州2006-2010住宅发展规划，未来广州卖地，四成以上用地要搞“双限双竞”。这对未来广州楼市走势影响巨大。

对这个问题，我反提二个观点供大家参考：

（1）双限双竞的目的是什么？倘为了平抑房价，可以大胆去尝试“低楼价”策略；倘为了解决工薪阶层住房难问题，赶紧去搞“中低收入”标准。

（2）双限双竞是长期战略，还是短期行为（权宜之计）？如果是前者，则需稳定的游戏规则。如果是后者，双限双竞用地大可向“中低收入”者大幅倾斜。

3、广州住房建设的主要矛盾

宏观调控已半年，楼价，特别是一手楼的楼价，并未如大家所期待那样“平稳下来”。

现在再去讨论“楼价是高是低”，似乎已变成“老生常谈”。

其实，大家目前应该去思考一个核心问题：

广州住房建设的主要矛盾是什么？

——从这个问题，我们可以看出，光靠扩大供应量并不能解决广州楼市当前的难题。
——宏观调控也有副作用。
——“病来如山倒，病去如抽丝”，楼价要下调，需要一个过程。要立竿见影，2007年就要降价，恐怕是一厢情愿。除非政府有“更猛的药”。