广州“三限双竞”土地出让规则仍有待完善

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赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

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昨日，广州“三限双竞”土地出让规则首度出台。所谓“三限双竞”， 就是指“在限套型、限房价、限销售对象基础上，采用竞地价、竞房价方式以招标的方式出让” 。

此次出让的KXC-H3（用地面积 88105平方米）、KXC-H4地块（用地面积142031平方米）位于广州开发区内。在几个月前，最早要尝试“双限双竞”，曾出台“最高限房价为6000元/平方米”等规则，引来颇多争议。

很多不明真相，甚至连土地位置都搞不清楚，连现场都没去过的人，都纷纷发表意见，认为“太贵”了，是“哄抬房价”。广州媒体最喜欢这样的“不同意见”，报道得非常热烈。政府部门一看势头不对，赶紧收回，宣布“延期出让”。经过3个多月酝酿，吸取了金沙洲等项目“双限双竞”的经验教训后，“三限双竞”隆重登场了。

这次“三限双竞”有何突破？

1．本次采用的是复杂的招标方式，而不是常规的挂牌方式。

　　招标的计算方法非常复杂。一是计算地价分数。如H3地块定出地价起价10335万元，每笔起价高出90万元的得1分。例如，开发商报出11235万元价格的，比10335万元高出900万元，可以得10分；H4地块定出地价起价13734万元，每高140万元得1分。二是计算房价分数。两地块房价最高限价是6000元/平方米，开发商报出的房价每低10元得1分，依此类推，开发商自报房价5900元/平方米的可以得10分。开发商报出的地价分和房价分加起来总分最高的可以夺得地块。另外，两地块地价还设保密底价，于开标前当众公布，上述的地价报价必须高于该保密地价，否则是废标。

如果出现同分的，以房价报价低的开发商夺得地块；如果房价报价也相同，则以报名前一个月内银行任一天结账时点的企业现金存款多的开发商取得地块；如果还是相同，则录取净资产多的开发商。

招标方法如此复杂，再有经验的发展商都要费一番工夫才能弄好对策。

地块招标报名时间为本月11日至18日，明年1月30日开标，1月31日公布招标结果。比常规的时间多一些。发展商应该能够算得清楚。

　2、时间限制

　　据悉，科学城这两幅“三限双竞”地规定楼盘必须在签订合同2年内连公建配套全部建成，取得预售许可证10天内必须开盘，并按整栋对外销售。开发商如有自留房屋的，需取得房屋所有权证后才可销售。而且占楼盘住房总建筑面积90%的建筑面积90平方米以下住宅房价，不得超过之前定出的限房价最高价标准。

另外，两项目的销售信息包括每套房屋的面积、用途、户型情况、销售状态以及项目签约成交均价、退订情况等，要全面、及时、真实地在广州市国土和房屋管理局阳光家缘网站上披露。如果楼盘不按限房价标准卖楼的，或者有捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价行为的，房管局可以取消其预售证，责令退回房价超出部分，并要求开发商赔偿损失。

这些规定本意是不让开发商捂盘惜售、囤积房源等。事实上，这一条又是“作秀”的成分很重。都限房价了，开发商还有可能玩这些“把戏”吗？

　3．确定房屋装修标准

上月推出的金沙洲“双限双竞”地块存在大漏洞，即没有确定装修标准。本次科学城地块作了改进，首次提出了装修标准的要求。如客厅、餐厅、卧室铺地砖；厨房、卫生间及阳台铺防滑地砖。厅、房内墙、天花涂乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷片，要有户门、房门等等。还要求厨房要有组合式橱柜配台面、洗菜盆、抽油烟机及煤气灶；卫生间要装设坐厕和洗手盆、配梳妆镜、镜前灯、毛巾架、纸巾架和排气扇等。其装修标准比目前市场上的一些楼盘装修标准要高。为防止开发商在装修住宅时使用劣质产品，公告还规定了开发商在签订土地出让合同的同时选定装修材料的商家。如内墙涂料要在广州市五羊油漆股份有限公司、立邦涂料(广东)有限公司、佛山呵哈企业有限公司、广州秀珀化工有限公司等公司内选择两三家。

然而，装修是复杂的事情，光靠一份文件，定几家公司的材料，不能完全解决问题。要解决产品标准问题，政府部门还有很多工作要做。有关机构称“装修标准比目前市场上的一些楼盘装修标准要高”，这样的提法很难令人苟同。

4．限定了销售对象。

在广州市商品房住宅项目中，“首次向中低收入家庭购房者倾斜”。根据规定，建筑面积90平方米以下的住宅要占地块总建筑面积90%以上，而且该批单位限销售对象为具广州市常住户口的市民，中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户优先。符合条件的市民，持所在单位和有关部门共同审核确认的、符合购买资格的相关凭证和资料进行申请登记，并通过公开摇号方式排出购房顺序，购房申请人按照购房排号顺序参加选房，每户限购一套。但是，中低收入家庭的标准则要另外定出。

看完这些规则。有三大感受：

1、 完善的规则胜于卖100块地的业绩。

政府部门这次是下了大工夫的。

这两幅“三限双竞”地的卖地规则明显比之前的卖地规则更加完善，特别是考虑到了装修等方面的硬性规定。

希望今后政府的卖地规则一定要成熟完善，才出台。不要一个月一个“玩法”，否则开发商晕，老百姓也晕。

其实2006年政府卖地肯定完不成指标（按广州住宅发展规划的要求）了，不如把规则做好一点才出台。2007—2010，如果有三年稳定的“卖地”，楼市的稳定就可以期盼了。倘连卖地规则都不稳定，又如何能建立市场的信心。

2、 政府一定要清楚“三限双竞”的目的。

“三限双竞”是政府为解决中低收入居住问题而做的努力吗？

看起来是那么一回事。广州的媒体近日着重报道“销售对象为具广州市常住户口的市民，中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户优先。”

广州已经差不多有10年没有搞“安居房”了。政府登记的“住房困难户”（双特困，人均10平方米住房面积以下）人数奇少。这个方向肯定是有问题的，何况政府还准备搞“新社区”。

“三限双竞”是政府为打压（或称平抑）楼价，还是政府为解决中低收入居住问题？这个答案我们现在不清楚。

从现在的“三限双竞”规则来看，有点“两不象”。

3．建立社会监督机构已经非常迫切。　

“三限双竞”是广州政府的创新。相对于这一创新，政府应该尽早成立广州住宅委员会。“广州住宅委员会”应该是政府主导，公众代表参与，专业人士为顾问的专业机构。目前，如何保证“三限双竞”这些房源能真正为所限的销售对象所用。住宅委员会可以专人专职地将上述政府所做的规定落实到实处，包括验收高标准的装修等等。

面对未来的市场，政府考虑让公众参与，不失为“一箭双雕”的好方法。

未来的广州楼市，纠纷和麻烦会越来越多。让公众参与，至少可以让公平找到出路。