金沙洲的前景与隐忧
（摘自11月30日某网房谈实录赵卓文先生的精彩发言）

 

对金沙洲板块的看法：

 

金沙洲从目前的情况看是迎来发展的机会。金沙洲这个地块，广州政府已经储备非常长时间，在90年代初已经开始搞，是有别华南板块，花都，增城这些地方，事经过政府储备规划的。

 

既然储备这么长时间，好公司的土地也有进有出，这么年来，有一些公司拿了地吐出来，也有一些进来，应该说，从开始实际来看，以往这些地块价值并没有特别显示出来。经过十几年的发展，到今天，地价的有优势和区委优势已经显示出来。政府不同投入，让金沙洲从空间时间进一步融入广州，地铁也开通了，交通也比较好，进入广州时间也比较短，这些问题解决之后自然环境优势也体现出来，没有被周围物业包围优势，还有开发商联动的优势我觉得这是他们一个特点。

 

从目前的情况看，金沙洲也有发展的特点就是政府做储备和配套，比例成本相对比较高的。以前华南板块都是比较低于的楼价，有一些朋友是4000元/平方米买星河湾，还有2000多元/平方米买碧桂园。

 

金沙洲来说，起点比较高的，至少6000元/平方米以上，万科的地块肯定接近8000元/平方米，现在来说，6000/元平方米是准入的门槛。由于高起点，就觉得产品素质比较高，这与其他板块是不一样的。从目前发展的情况来看，区域来说非常有希望，从规模上，因为其他的板块比较分散。金沙洲的发展来说，总体性还是比较好，虽然有各式各样的问题，但是还是通过统一规划整合。

 

对金沙洲地价的看法：

 

这个比较微妙，土地价格不一样，在之前万科的地块出让之前基本上很多土地是比较便宜。没有反应未来销售的对应关系，现在大规模土地出让之后，来国六条。开发商是很有信心的，所以，万科能够售出4000多元/平方米的地价也是正常。

 

但是政府的趋向也是比较微妙的，现在搞了一个先双限双禁，这个问题来说，应该对一个区域一个区委有一个稳定的规格。这个比较重要的，不要说价格经常变，我觉得，金沙洲往后的发展，政府比较重要的，它的采取的策略方法是重要。

 

开发商没有什么问题的，开发商来说投资量也是匹配的，万科4000元的地价相对是8000元的售价。对于开发商，对比较稳定的。双限双禁有很多不合理的，比如装修标准，这个只是冰山一角来的。所以对于金沙洲发展来看，我觉得比较好就是政府对整个金沙洲发展有一个比较好的定位，需要清晰，如果是高端就走高端，如果是中产白领就走中产白领。

 

现在恰恰搞了一个新社区，只租不售的，也搞了双限双禁，这个比较有意思。
 
并不是说不允许广州有混合社区，我想，金沙洲如果统一规划的话，还是需要清晰的定位，我是希望向中高端去做。而且地价不要少于2500元/平方米，售价少于6000元/平方米。如果规划的话，可以去更远的话，例如花都，又如广州新城，可以整合成一块。如果搞混合了，大家都想了，附近居民也不想这样的。

 

对金沙洲住宅开发的看法：

 

广州房地产看下来，我觉得广州人挺可怜的，因为广州地方小，繁华。
 
但是居住质量，生活质量不行，所以只要有一个地方，东南西北也好，只要创造一个很好的居住环境，我想，广州的消费者会接受。现在我们看在广州城市附近的楼盘也买得比较好，金沙洲也可以带来比较好品质。例如沿江资源，番禺已经看到了，万亩果林也这样，只要有一点水的资源，理论上都会过万。

 

所以，从居住品质上说，未来的潜力一定很大的。这一点我不怀疑。跟着广州的发展，会不断前进的。当然，价格来说，也有分别，别墅有别墅的产品，普通的住宅稳定在6000—8000元/平方米是没有问题的。

 

我想，这个价格作为消费者和开发商都可以接受，未来一定有一个升幅，这个升幅会根据片区发展，广州发展大势有进有退的。

 

金沙洲是一个新片区，它首先面对政策调控问题，小户型占比例比较高，以后出让的土地大量是以中小户型为主。90平方米以下广州老百姓居住需求有一定距离，以后很难会创造升值消费的客户，所以以后的客户会受到很大的制约。金沙洲来说，未来的项目，会面临客户方面的困难，因为90平方米，不符合居住需求。

 

如果住在金沙洲要上班，需要住，既不是投资，消费，所以，受到产品制约，户型制约，所以我觉得，价格会打折扣。从以往项目经历来看，还没有这样一案例，限制户型会走得很高档的。

 

另外一个制约因素就是，地铁开通之后，对上班一族的交通来说，仍然存在一些不方便。像广州南拓东移了，广州的商务还是东边和体育中心为核心的，其实，在南边和东边居住更有优势。

 

在西边来说，没有地铁还是比较不方便，如果在地铁开通之前，楼价上得很快，也有困难的。所以，我觉得这个板块这个一个默默等待的时间。

 

另外一个困难就是，目前房地产发展的大势，还存在不稳定的因素，我们很难预测07、08年，如果需求是萎缩的话，因为这个土地成本是比较高的。如果斗争的话，需求又萎缩的话，他是拼不过华南板块。高投入，也需要高回报，这一点来说，竞争是比较向弱，这个需要看天吃饭，大气候不行的话，就比较困难了。

 

还有一个认识问题，广州市民对金沙洲知识度还是不够，番禺为什么认知度这么高，因为经常到番禺买电器，吃东西，所以他们愿意到那边住。

但是金沙洲是在南海那边，接受度不那么高，从目前的情况来看，推动金沙洲品牌发展，还需要做很大的工作，包括推广工作，现在的力度还不够，让大家认识金沙洲有什么好，现在广州市民还不知道它怎么好。

 

如果做出优势产品，大家看到不错，这样或者比较好。

 

我是建议，开发商也好，媒体也好，做更多工作推广，让大家认识它。现在的推广宣传工作还不够。

 

 

金沙洲介绍：

 

金沙洲，位于广佛都市圈的中心、广州珠江航道上游江畔、市区的西北部。北倚大型生态山林，东临珠江，空气清新，无工厂污染，地理环境得天独厚，是一个自然形态保持良好的半岛。西、北、南三面紧接南海，东与罗冲围隔江相望，拥有４公里长的江岸线。整个区域地势平坦，植被茂密，沟谷、溪流、湖泊、水塘错落其间，生态环境良好。这里不仅将建设大型的新社区，还将成为未来广佛都市圈的居住中心。

 

金沙洲至今还保存着较好的自然环境。海拔120米的浔峰山是金沙洲的主要山体，山体上植被丰富，郁郁葱葱。岛内的湖泊河涌总面积约有300亩，湖泊、河涌与山体的格局分布自然。还有白沙河在金沙洲东侧缓缓流过，岸线长约5公里，水质良好，是广州市水源保护条件的重要组成部分。

 

但对于很多人来说，可能在2004年以前，根本还不知道广州有金沙洲这样的地方。当时，它和广州市其他区域的来往，还要靠轮渡，仿佛是一处被遗忘的角落。自2004年1月金沙洲大桥建成后，金沙洲与广州市其他区域的距离一下子拉近了，从海珠区到金沙洲，不过半小时车程；从荔湾区到金沙洲，只需10多分钟车程。