广州城市规划“变脸”
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

据说，搞城市规划的人最喜欢的事情是政府换届。

 

据说，新一届政府上台后，几乎百分之百要搞“规划修编”。宏大的规划和未来的工程马上因新领导而换成“新篇章”。

 

这也是很正常的事情。毕竟目前经济高速发展，城市高速扩张，很多未来的事情无法准确预测。要准确把握未来10年、20年的事情，确实很难。广州GDP年均增长15%，5年就可翻一番。城市化进程的推进，产业结构的调整及居民生活品质提升的需求剧增，让城市的管理者和城市规划师永远面对“规划滞后”的窘境。

 

在过去，我们未对“汽车时代”来临作好准备。在过去，我们未对“居住郊区化”作好准备。在过去，我们未对“住房升级换代”作好准备。

 

而这一切，最终都要交付学费。

 

广州2000年提出“南拓北优东进西联”的城市规划思路。仅仅6年之后，八字方针调整为“优化与提升”。虽然广州市长说，规划不会因人而改变。而事实上，当前广州城市规划已经彻底“变脸”，房地产界人士切须加倍重视。

 

只有紧跟城市规划走，房地产才有美好的赚钱前景。2001-2005年的华南板块和南沙占了“南拓”的光。2006年花都、南沙希望继续借势，增城、从化图谋并入广州。但规划思路调整，情况会有很大不同。至少目前较为缺乏人气的南沙、从化、增城等区域的发展商要想清楚了。

 

老城区的“优化提升”本质在于：要提升城市功能调整功能分区，疏散旧城区人口和交通源，降低旧城区人口密度、建筑密度和交通负荷。中心区的生活品质将得到提升。

 

目前令人担忧的事情还有很多：

 

（1）“国六条”后，按广州2006-2010年住宅发展规划，大量兴建中心区90平方米以下住宅，会增加人口密度和城市负荷，与城市规划中“优化提升”的思路相悖。

 

（2）本届政府推进老城区改造和“城中村”综合改造的措施，可能加剧中心区的拥挤程度，形成“不见阳光”的香港式的中心区。（过去8年，旧城区改造和“城中村”改造一直被政府抑制，商人们早已蠢蠢欲动）。

 

（3）广州的商业规划仍然缺乏系统性。典型如上下九商业街衰落已成定局，50万人迁移到番禺北部，却没有规划完善的商业区。

 

（4）中心城区中各区的功能定位存在一定的重叠性。

 

（5）历史文化在商业化大潮中被冲涮得七零八落。广州岭南文化正失去特色。政府投入过少，对发展商的要求过少，对民众的文化教育过少。

 

（6）特定的景观资源被房地产开发过度透支。窄窄的几百米宽的珠江，被超高层住宅笼罩。本应是“大众”的二沙岛，变为少数富豪的“私家地”。CBD珠江新城中仅有的一个小小的珠江公园，竟然允许发展商在门口垒起超高层的一字型“挡风墙”。

 

姑且不论这次规划调整合理与否。城市规划几年一调整，确实不是一件好事情。房地产开发的思路必须也要跟着城市规划的思路作一次彻底的“修正”。

 

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