广州楼市十问（8）——慎言泡沫

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

广州楼市有没有泡沫？

 

这个问题当前存在很大的争论。

 

“泡沫”论者认为：目前楼价已是“天价”，超越了工薪阶层的购买力；其二，过去一段时间（尤其是2006年上半年）楼价涨幅太快，所以泡泡很多。既然泡泡很多，当然就要被戮破。有专家更预言：“回落时间就在9-10月”。

 

“无泡”论者认为：1、目前供求两旺，市场繁荣，空置率低。2、从房价比与居民收入比较，广州楼价并不贵。广州一手楼很贵，但二手楼平均才4000元/平方米。（二手楼目前占市场份额43%），老百姓买不了一手，还买不了二手吗？

 

事实上，我们要慎言泡沫。

 

只要是市场经济，就会有“泡沫”。从这一点看，“泡沫”论者有一定的道理。但目前广州楼市的情况却十分奇特：

 

1、需求繁荣，空置率低。谈“泡沫”，不能回避空置率问题。目前，对于空置率计算公式中的分母存在争论，有人认为该用住房的所有存量，有人认为该用官方公布的年住宅竣工量。事实上，无论用那一种计算，广州住宅空置率并不高。

 

2、投机、炒楼成份占购房比例不足20%。

 

3、从房地产发展历史看（广州房地产从1979年算起），广州楼市正处于空前的盛世。

当然，我不反对“盛世危言”。事实上，楼价上升一般都会急升急跌，就如“升降机”。期待楼价温和上升，跟宏观经济同步。那只是美好的期望，实际过程很难发生。

 

回到最后一个问题：广州楼市有没有危机？我认为还是有的。“国六条”后，市场会怎样发展，目前只有上帝才能算得清楚。

 

房地产本身就是高风险、高回报的行业。风险意识需要有，冒风险的勇气更需要，否则还玩什么房地产。

 

总结广州楼市未来潜在危机，还是那四句话：1、产品倒退危机；2、需求萎缩危机；3、资本外流危机；4、创新乏力危机。

 

如果没有进一步的证据，我们当前要慎言“广州楼市的泡沫”。