赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

干房地产的唯一目的和根本目的就是赚钱。

 

（一）房地产开发商：盈利模式在改变

1、以往靠“赚土地钱”而快速致富，快速积累的道路已经不可能再现。市场平均回报水平下降。发展商必须调低盈利的预期。15-20%的投资回报水平应当是未来广州楼市的正常回报水平。

 

2、“赚有钱人的钱”仍然是广州楼市的重要特征。楼市“两极分化”将更加突出。谁能开发出针对有钱人的房子，谁就有暴利的可能。90平方米以下的房子可以“拼”，但“拼”得了一时，“拼”不了长久。同质化，回报率偏低将是中小户型产品今后面临的主要问题。

 

3、广州楼市回报水平高的产品有可能转化为三类：第一类商业、写字楼；第二类度假休闲类产品；第三类工业地产。

 

4、限房型限房价土地的公开出让，将让发展商的盈利空间大为缩小。以广州一年销售额600亿元计算，在过去年份，至少可产生出200亿元以上利润，今后有可能只产生100亿元左右的利润。这意味着“国六条”后，广州发展商的平均盈利水平将减少50%以上。

 

（二）物业持有者

物业持有者大致有两类：一类是持有经营类物业的发展商；一类是持有物业的企业或个人。

 

1、今后3年，住宅基本上没有炒楼的机会。按当前政策，转让5年内的物业，要交营业税、所得税、交易契税等，楼价要涨15%以上才有盈利。炒楼已无空间。

 

2、持有物业的租金回报水平在下跌。今年住宅租金普遍下跌，当前平均只有20-25元/平方米。写字楼和商铺的租金水平也存在下调的压力。特别是写字楼在2008-2009年迎来高峰供应期后，情况更为不妙。持有物业者，需有“养小鸡”的决心，要有长期固守的心理准备。

 

3、投资类、休闲类物业，值得大家去尝试、探索。