广州楼市十问（4）：地荒、楼荒与人慌

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

广州存在地荒吗？

“地荒论”在广州曾甚嚣尘上。成为推动广州楼价快速上涨的重要原因。

与“地荒论”相对应的是“楼荒论”。过去三年来，广州发展商形成了“习惯性提价”，不管是“垃圾产品”还是“荒凉地段”，只要销售起来，都会接二连三地提价。其重要的依据是：广州老城区（荔湾、越秀、天河、海珠等）快没项目了，买少见少。以后买房要到花都、南海、增城去了。

老百姓形成了强烈的“心慌”。一方面，楼价持续上升的客观现实，让还没买房的人后悔、心慌。另一方面，广州中心组团老城区的项目供应“越卖越少”、“越卖越贵”的两个趋势，让依恋中心区的广州人心慌不已。

广州缺地吗？

发展商说确实如此，发展商自己的土地储备也在减少，在老城区的项目开发可以说是“吃了上顿没下顿”。

老百姓的感觉也确实如此，广州中心区现在已经摆脱了抬头见工地的状况。90年代城市管理一直颇为头疼的“泥头车”问题，这两年已经淡出了老百姓的视野。

然而，“广州缺地”却是不折不扣的伪命题。

1、广州市陆地总面积7434.4平方公里，建成区面积超过350平方公里。广州十个行政区的总面积达到3725平方公里，目前还存有大量未开发土地。

深圳市政府现在面临严重的地荒问题，主要原因在于低层次的工业用地占用了大量的土地资源。但主要的用地大户还不是房地产开发用地。深圳的地荒并不意味着广州地荒。两地情况很不相同。

2、以广州近年的房地产销售量来计算，2003年为780万平方米，2004年为804万平方米，2005年为917万平方米。以平均容积率为2.5计算，每年只需要供应350-400万平方年土地就能满足广州住宅建设的需求。350-400万平方米就是3.5-4平方公里。从这个数字来看，广州的土地潜力还足够支持现在的开发强度和开发规模50年以上。50年以后广州还需不需要建那么多房子，我想已经不需要再讨论了。

3、广州从1997年开始严格实行土地招、拍、挂，然而，10年了，开发商储备的土地似乎还没有消化完，从2007年开始计算，至少还需要5年左右的时间，土地市场才能得到彻底的净化。

4、广州土地供应当前的问题在于三条。第一，以往卖给开发商的土地大都是廉价土地，今后卖出的都是贵价地，平抑楼价需要政府在地价上作出让步。第二，中心组团供应量减少，政府主导的卫星城建设和新区建设还没走上舞台成为主角，例如，由开发商主导的华南板块建设却比任何一个新社区都要热闹。第三，疏散市中心区人口，以平抑楼价，政府还缺乏进一步的举措。

我一直认为，要降低广州楼价，必须坚持三点：减少市中心人口；加大中心组团周边地区土地供应：政府主导卫星城建设。

总体来看，广州并不缺地。9月底政府将会公布未来5年的住宅建设发展计划和土地供应计划，大家将会很清晰地看到这一点。

至于广州能不能供应廉价地，廉价地又能不能平抑楼价，那是另一个大问题了。但至少大家担心的“地荒”问题是完全没有依据的。既然没有了“地荒”，我们当然就不会因为“楼荒”而心慌。