广州楼市潜在危机（3）：市场

赵卓文 (广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

若“国六条”及其细则被长期坚持，广州楼市有需求萎缩的危机。这绝非危言耸听。

近年来，广州楼市需求稳定。2005年一手楼成立超过10万宗，2006年上半年一手住宅成交也超过4.5万套。

广州商品住宅需求稳定，主要源于三方面：

1、随着广州经济的飞速发展和城市化进程的推进，广州每年新增人口8-10万人，约10年人口就将增加100万。形成了稳定而长期的住房需求。按平均每三人一户计算，每年至少有3万套住宅才能满足这一需求。

2、住房升级消费产生的需求。广州人均居住面积已逼近20平方米，平均每年新增面积超过1平方米。住房升级消费成为了部分广州人7-8年就执行一次的“周期计划”。“第二套住房”和“多套住房”成为广州房地产消费的主要源泉和动力。

3、投资、投机（炒楼）型需求。2004年-2006年，广州楼价急涨。广州居民存款高达5341.20 亿元（2006年6月数据）。在“炒楼”声中，“保值”声中，2005-2006年广州楼市存在一定程度的“虚假繁荣”。

“国六条”后，有几个关键的因素影响楼市需求：

（1）政府重启经济适用房（2006-2007年预计建167万平方米，约2万套），大力推进廉租房建设（金沙洲新社区5643套），将使上述第一种需求人群的选择增大。商品住宅市场会减少。

（2）90平方米户型面积占70%以上的政策，将使广州大户型成为“紧缺品”，从而推高楼价。普通市民（已有一套或多套住房）换房的门槛增高。住房升级消费，“以大换小”，“以新换旧”的消费行为将减少。

政策进一步调控，还可能对拥有住房者征收物业税。最终会使住房消费趋于理性。“贪大”、“贪新”的消费行为将减少。

（3）目前的税收政策，对“炒楼”、“保值”者非常不利。若一套住房在5年内卖出，要升幅15%以上，卖房者才有利可图，按广州2006年7月均价6848元/㎡计算，即楼价要升1000元/㎡，“炒楼”才有可为。

按此预测，从2006年下半年开始，这一类购房需求将大大减少。

虽然有人认为，户型减少，总价降低，将会刺激住房需求。但考虑到广州自有住房拥有率已超90%，没房的人不多（双困户也仅有5000多户），高企的楼价又成为入市的门槛。未来广州楼市新增需求并不乐观。

综合分析，广州楼市2006-2007年将为过渡年。2008年之后，广州楼市需求存在大幅萎缩的可能。倘“国六条”及细则被坚持下去，广州住房需求有萎缩20%以上的可能。

在广州从事房地产行业的人士，对这一情况，需要有清醒的认识。