广州楼市潜在危机（2）：资本外流

 

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

（一） 谁来保卫发展商？

“国六条”后，发展商一下子成为了人人喊打的对象，被普遍认为是楼价上升的“元凶”。关于发展商“屯房不卖”、“炒高楼价”、“坑害买家”的负面报道不断。部份媒体及公众甚至抱着幸灾乐祸的心态看着一些发展商的倒闭。

 

事实上，发展商在城市建设中的作用是非常突出的。广州市前任领导曾用“功不可没”来形容房地产在城市建设中的作用。

 

广州90%以上的房子由发展商建设。既然政府不可能作为房地产开发的主体，那么发展商的地位和作用仍然是很重要的。

 

客观地讲，经过20多年的竞争与发展，广州发展商的综合素质已大大提高。现在的市场远比以前的市场规范。

 

由于楼价高，而否定发展商的作用是不对的。毕竟房地产开发涉及多层次、多领域的资源整合和专业操守，需要规范、有经验的集团和公司，才能做出既符合市场，又有品位、档次的产品。

 

有一些人，本着“降低楼价”的良好愿望，本着“不让发展商赚钱”的朴素思路，提出“集资建房”的思路，事实被证明是“乌托邦”，在中国当前的社会经济人文背景下，基本上没有实现的可能。

 

回到主题上，首先要肯定一点：建房子还得靠发展商。

 

发展商的素质，决定了城市房地产的素质。

 

故，我的意见是：不要见到发展商，就骂“黑心”，就要把他们赶走。事实上，要鼓励发展商做大做强（在规范行业诚信经营的基础上），才会有好的结果，才能取得三赢的局面（政府、发展商、市民三赢）。现在的广州楼市，有“赶跑”发展商的危险。

 

让我们看两个数字：1、过去10年（1997-2006年），广州政府每年卖地的收入，基本上在50亿元以内。2、广州2005年房地产销售额608亿元计算，若广州地价占销售额的25%（事实上，以后这一比例还会升高），每年地价值152亿元。

 

从上面两个数字，可以简单分析出来：过去10年，至少有超过1000亿元（平均每年100亿元）的土地升值收益，本应为政府的收入，转为了发展商的收益。

 

这是广州发展商大规模赚钱，大规模积累发家的核心源泉。“国六条”后，广州的发展商要再赚“土地”钱将很难。广州发展商的利润将大大“缩水”。

 

另一个事实，过去三年（2004-2006年）广州楼价的攀升，很大程度上靠“高档”、“豪宅”楼盘带动的。“国六条”后，70%房型为90平方米以下，必将大大压缩广州楼市的利润空间。

 

可以预见，由于广州楼市的利润空间减少，发展商“外逃”现象将越来越突出。广州富力、合生创展等公司，省外业务量已经超过了广州本土的业务量。

 

有人说：发展商又不是稀缺资源，怕什么？北京有一位开发商老总表明态度：“70%90平方米以下，没钱赚，就不干了。”很多人嗤之以鼻。事实上，大家没有完全听明白：他不是不干房地产，他是不干“没有钱赚”的房地产而矣。事实上，发展商有选择城市，选择项目发展的自由。

 

一座城市的房地产还是必须保持一定的盈利空间。

 

对发展商“外逃”，我们不能“毫不在乎”。

 

发展商也是生产企业。没有经验，第一次成立的企业，也可能生产出好的产品，但失败的风险更大。

 

“国六条”后，广州房地产潜伏发展商大量“外逃”的危机。倘真的如此，对谁都不利。

 

（二） 购房资金“外逃”

 

“国六条”后，广州楼市有四个特征：

 

1、“炒楼”、“投资”、“投机”型买家纷纷离场。按当前税收政策，楼价要升15%以上才有利可图，令炒房者基本上已无所作为。

 

2、楼市萎缩机会很大。调控前，广州平均户型110平方米，调控后，90平方米以内。按套数购买，2007年广州房地产销售面积至少萎缩20%以上。（另文介绍。）这个数字还应该属保守数字。

 

3、普通住宅，大户型可能出现“抢购”，让其价格背离价值，使普通老百姓难以入市。“换房需求”将受到抑制，中产、白领阶层“换房”的门槛提高。一部份原投入楼市的资金缺乏出路。

 

4、今后几年，二手楼交易将受极大影响。将产生出一部分“外逃”资金。

 

最近，广州楼市（购房资金）转向南海、佛山、清远、珠海等城市已经很明显。而这仅仅是个开始。

 

在5年之内，广州的大款们，挥舞着支票本，浩浩荡荡到北京、上海的情景将会出现。广州楼市资金外逃，已经是难以逆转的趋势。

 

在广州城里干着房地产这一行的人，都应对这一潜在危机有清醒的认识，并提前做好准备。

 

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