赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

宏观调控后的广州房地产市场，游戏规则已经彻底改变。

 

新游戏规则的核心是规定了两个70%，即：普通商品房用地（含经济适用房、廉租房等）要占土地供应总量的70%以上；区域90平方米套型面积以下要占70%以上。

 

目前广州市已经开始严格执行“90平方米以下户型面积比重占70%以上”的规定。从最近广州市推行卖地的指标，已经可以读出“严控”的信息。

 

广州市政府大规模重启经济适用房（2006-2007预计建167万平方米）和廉租房（16亿投资，项目已经确定），更将大大改变广州房地产市场的供应渠道。过去10年来，产品几乎全部由开发商提供。今后，这种模式将改变为多种渠道的提供。这种情况类似于马路，原来是单车道，现在改变为多车道。市场的供需都将发生彻底的变化。

 

舒适型、升级消费型的产品受到很大限制。当前广州舒适型产品一般做到140-150平方米（四房二厅）以上，“豪宅”类产品一般做到180-220平方米（五房二厅）以上。以这样的面积计算。以后广州90平方米以下套型数量要占80%左右，舒适，豪宅类套数在20%左右。刚好符合“二八”规律：未来广州楼价将由20%的人带动。

 

在思考新游戏规则下的应对措施时，我深感广州楼市有产品倒退的危机。

 

1、从历史来看，广州房地产过去27年（从1979年东湖新村算起）的产品状况是：普通、低档产品（或称草根产品）多，优质产品少。能够历经10年风雨，而产品功能不折损、楼价坚挺的住宅产品，可谓凤毛麟角。不少号称“豪宅”的产品，不到5—6年，已经折损30%以上。

 

我同意一种看法：豪宅都应该是二手的。因为豪宅需要证明，不能由发展商说是“豪宅”，就是“豪宅”。

 

遗憾的是：广州楼市过去27年的产品，最终被证明为“豪宅”、“高品质”的并不多。

 

广州楼市过去27年的产品，不缺高“性价比”的产品，不缺“物美价廉”、“平过自己起屋（比自己盖房子还便宜）”的产品，也不缺“外立面像时装”的“艺术地产”，广州楼市最缺的是优质、能经得起时间考验的产品。

 

经过20多年的市场激烈竞争，广州房地产好不容易初步形成了一些大企业，出现了一些讲信誉，讲品质，眼光前瞻的企业。市场上，“品质地产”越来越多。宏观调控不期而至后，调控后的政策“限户型、限楼价”、大规模建设经济适用房、廉租房等，有可能让广州房地产走回追求“性价比”的老路。

 

90平方米以下房子，理论上大部分属于工薪、中产的房子。如何在市场上充斥70%这样的产品，而产品品质不下降，这是摆在广州房地产面前的大难题。

 

2、我们一定不要以为“广州房地产的奢侈日子”已经过了很久。仅仅在十年前，广州还允许建“9层不带电梯”的房子。在90年代末期，笔者还在西湾路（也就是广州水泥厂附近）操作过9层住宅（金德苑）。只有经历过那个年代的人，才能理解为什么广州还允许建“9层不带电梯”的房子。当时的核心理念是：加两层，没电梯，总比坐一个小时公交车住到郊区好。就在这种“有利于居民、有利于开发商、有利于政府”的“三个有利”的短期行为思想指导下，广州留下了大量“9层不带电梯”的房子。

 

看到“100%户型90平方米以下，容积率3.0”，看到这样的指标，历史的一幕又回到我的面前。这不是典型的“一梯八户”，“一梯十户”的的港式住房吗？

 

有一些建筑师表态：小户型也可以做出精品。甚至一些德高望重的建筑大师都出来表态“小户型不代表低品质”。

 

广州还有一种意见，认为市区项目都应该搞中小户型，充分满足工薪阶层需要。甚至有人认为，容积率还要提高。

 

事实上，这样操作下来，广州城在未来将充斥普通、低档的产品。毕竟，住宅的设计与建设是讲究经济回报的商品化操作。虽然，也可能在个别项目或少部分项目做出精品，但在“市场”和“经济”的推动下，追求性价比的产品将是主流。我们又有什么办法防止广州房地产产品的倒退？

 

3、市区项目70%户型面积要在90平方米以下，必然带来人口密度增加，配套设施拥挤紧张的新局面。例如，停车位要做到一户一个，在当前广州市区的新项目中，已大都成为不可能。

 

诚然，住宅产品是一个广义概念。不仅包括每家每户的单元套内面积，还包括住区的公共空间、综合配套以及相关服务。如果政府只是限房价、限房型，而不在综合配套和相关指标方面作出更详细的规定，就很难预防居住综合品质的倒退。

 

4、已经有经济学家指出，90平方米以下住宅建设的本质属于“公共事业型”的开发。毕竟属于“大众化产品”，必然导致较低的利润水平。如果这种产品的比例占到70％以上，广州房地产未来还靠什么来保持在国内地产的领先地位？

 

5、现在大家都很忌讳谈“豪宅”。仿佛“豪宅”就是为有钱人服务的，“豪宅”都不是好东西。笔者曾经参加过很多的豪宅研讨会，也看过很多关于豪宅的定义，笔者的个人意见是：豪宅还有一个特征是“先进性”。综观房地产发展的历史，豪宅具有时代性和先进性。

缺乏豪宅的房地产市场，必将带来创新缺失和理念滞后。很难想象，没有了豪宅的探索，这个行业的产品还能进步。

 

6、目前，广州住宅的产品，已经进入个性化与标准化共存的年代。笔者从2003年到2006年一直担任《广州金牌户型评选》的评委。笔者的感受是，只有个性化产品活跃，标准化产品又能大规模降低成本，才是合理有效的市场配置。

 

宏观调控之后，广州房地产的产品平衡被打破，如何保持产品品质不退步？是摆在广州房地产界面前的一个大难题。

 

7、从城市设计的立场看，广州房地产还应做更大的贡献。不少建筑大师（如东南大学的齐康教授），每次来到广州都感慨：广州整体的城市面貌就像一块缝缝补补的衣服。倘国六条后，广州城里崛起很多“一梯八户”、“一梯十户”的高层或超高层建筑，城市的未来就更令人担心了！

 

8、现在有些开发商老板喜欢谈“社会责任感”。我却认为很难，让商人负社会责任，就是要剥夺他们的利润，无异于与虎谋皮。

 

商人赚钱天经地义。当前行业要解决的问题是：要促使这个行业的产品品质的优化，而不是短期的、急功近利的。

 

去过欧洲的人都知道：十年前的欧洲、现在的欧洲和十年后的欧洲，在面貌上不会有很大的变化。因为人口稳定了，建设停止了，城市凝结了。

 

中国大陆恰恰迎来了大发展大建设的年代。或许很少有人注意到，中国人口在2030年将到达顶峰。我们在过去十年和未来十年建设的房子，将很大程度上决定中国城市未来的面貌。

基于这样的思考，商品房建设，就算是要追求利润，还必须增加一些社会责任感。

 

后宏观调控时期的广州房地产，已经潜伏着深刻的产品倒退的危机。

 

开发商不会主动担负起对未来的责任。

 

谁又将对广州城市的未来和房地产的未来负责？