赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）


最近一段时间的广州房地产市场，可以用一个字来形容：乱。

不知道是政府部门忽悠了媒体，还是媒体忽悠了老百性。

不久前，广州几乎所有的媒体，根据“阳光家缘”数据，报道“7月份全市原六区的一手住宅交易均价为7741元/平方米，与6月份的数据对比，跌了478元/平方米。而7月份全市十区的一手住宅交易价格为6568元/平方米，与6月份相比跌了363元/平方米。”媒体们用兴奋的标题报道：“政策开始发威，广州楼价降363元”。

广州楼价下跌的消息迅速传遍了全国。

然而，过不了几天，媒体又报道：“根据广州市国土房管局公布的《2006年7月广州市房地产市场分析》显示，7月广州全市一手住宅均价达到6848元/平方米，比6月上涨了468元/平方米；二手住宅均价则比6月下降了151元/平方米；总交易量比6月缩减了三成。”

一个说升，一个说跌。两个截然相反的结果，把所有人都搞糊涂了。

答案却是两个结果都是对的。

原因在于：虽然大家都说“7月楼价”，事实上两个“7月楼价”的标准完全不一样，属于两个概念。《2006年7月广州市房地产市场分析》主要是按6月26日至7月25日期间，正式成交的合同送交房管局备案的数据进行统计得出来的，而大家知道，从签约到正式成交登记备案允许有30天的时间。而阳光家缘则是按照即时登记的方式进行统计的，只要购房者与开发商签订了意向合同，则该数据就会上网。

原因水落石出了，大家却笑不出来。

楼价是房地产市场的核心问题。在当前情况下，存在极度严重的“楼价爆炒”现象。不少广州的媒体已经不再满足于每月的楼价分析了，平面媒体已经基本上做到“每周一报”。网络媒体已经做到“每日一报”。

结果却是：丝丝点点计算，偏偏相差太远；兜兜转转，化作迷迷糊糊。

最近好多媒体的朋友问我对楼价的意见。我都会很认真地回答他们：

1、我认为现阶段，“爆炒楼价”有害无益。“国六条”出来后，老百姓已经产生了很强的心理预期：楼价要跌了。许多买家眼巴巴等降价。有调查公司数据表明，超过67%的人认为“看不清楼价走势。”看不清，是很糟糕的事情，广州7月份一手、二手住宅成交面积分别为65.11万平方米、53.85万平方米，分别比6月份缩减39.2％、15.3％，就是买家犹豫不决的结果。如果再“爆炒”，买楼的人更少，市场就更冷了。

2、现在属于楼市特别阶段，成交萎缩。某一些地段、某一些档次物业的成交，都会对平均楼价产生很大的影响。楼价有必要放在一个较长的时间里考察。切忌看到一个月数据或一周数据，就匆忙下结论。

3、最近我观察到广州媒体有一种倾向性。那就是：期待楼价下降。有一些反向运动，就批评为政策“空调”。事实上，目前为止的政策，大都属于“中药”性质，而非“西药”，需要慢慢调理，才能有结果。按目前的政策发展，2006—2007年，仍然为楼市过渡期。

2008年以后的广州房地产，将既非完全市场化的市场，更不是完全计划经济型的市场，而是政府主导下的“计生”型的房地产市场。到时的游戏规则完全不一样，楼价也有可能变成另一种格局。（请参看本人文章《戴着镣铐跳舞》）。

4、考察楼价，二手比一手更具说服力。

5、建议有关部门，公布20—30个广州指标性楼盘的数据（或分区域公布）。让大家“既见森林，又见树木”，市场判断就清楚了，到时就不存在谁忽悠谁的问题。