《法制晚报》特约评论

刊载于8月21日b02版

近日，五部局联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，明确要求将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的工作范围。这是《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的推出后有关部门首次联合发文，明确阐述了不动产登记“城乡统一”的要求。

不动产登记除了是对各项不动产产权的保护，未来还有望促进各类产权信息的进一步完善，起到统计和公示的双重目的，虽然技术方面有一定难度，但更难的是制度的顶层设计，包括如何将登记后的不动产赋予合理的价值，进行合理的配置。

因此，对于普通百姓而言，登记不是根本，根本是手中的不动产登记后能否正常交易？价值几何？每年需要付出多少税费？

统一不动产登记，评估是关键。就拿住宅来说，有50年、70年产权的商品房，有从市场上购买、按职工分房价格卖给个人的公有房，包括央产房，有以成本价个人出资建的集资房、安居房和拆迁安置房，还有军产房和形形色色的小产权房等等，这些房权属关系不同，价格差异巨大。比如央产房，分上市和非上市两种，前者等同于普通商品房，可以直接交易，后者需按分配时面积超标与否办理上市手续，否则处于不完全产权状态。比如军产房，按照军龄、职务以成本折价卖给个人，只能使用不能买卖，不具备产权。而各类小产权房虽然大量买卖。但都属于非法交易，同样不具备产权。所以，如何协调好这些产权之间的差异，使其最终获得平等交易权，这是不动产登记后需要做的繁杂工作。

确权宅基地用途，上市要谨慎。《通知》明确指出，宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的目标，是在实施不动产统一登记制度的前提下，将农房等纳入宅基地和集体建设用地使用权确权统一调查登记发证的范围，在完成统一的基础数据平台建设后，有望由国土部发放产权证，包括：土地性质（国有或集体），房产性质，在同一个类型的房产证上公布。这是维护农民合法权益，促进城乡统筹发展的产权基础。最为需要关注的是，大量蛰伏在宅基地和集体建设用地上的小产权房如何处理，是继续不予扶正，或部分拆除？还是补缴出让金等款项后转成商品房？这是不动产登记后需要做的棘手工作。

铺路房产税征收，计费需思量。推进房产税建设，其执行的前提是拥有不动产统一登记的信息，税务部门能准确地依据业主的房产数量开征税收。不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是实施房产税的两大技术前提。目前，一些大中城市还在进行房屋价值评估系统的建设，这是一项极为复杂的工作，地段、年代、楼座样式、建造标准，甚至户型、朝向、楼层等等，都会影响着房屋的价值。最关键的是，在众多类房屋权属关系还未理顺的情况下，价值的计量会呈现出巨大的差异，直接影响着房产税的核定。比如，军产权和小产权房大都每平方米一两千元，如何计量房产税？不收，有失公平税赋的原则；收，不仅会大大低于同地段的商品房，而且也等于承认了小产权房的合法性。因此，只有理顺众多类的房屋权属关系，才能合理征税，这是不动产登记后需要做的细致工作。

尽管如此，不动产登记在住房信息联网不畅、证出多门、管理混杂的局面下已经步入正轨：由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”；行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担；各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。最为关键的是，不动产登记不仅要确立合理的权属关系，而且后续的评估会直接影响着不动产的价值，进而影响着房产税的核定。