《法制晚报》特约评论

刊载于2月27日b02版

随着2013年房企业绩的出炉，越来越多的企业跨过千亿门槛，因而对2014年业绩的期望值也变得越变越大。在已公布2014年销售目标的房企中：万科定为2000亿元；恒大定为1100亿元；绿地集团则大幅提高到2400亿元，比2013年增加近50%；万达集团董事长王健林也公开表示2014年收入将达到2400亿元，经营净利润150亿元。

“红一年，冷一年”是楼市的传统观点，在年初销量普遍低迷的状态下，一些业内人士并不看好2014年楼市，那么，为什么一些房企反而纷纷上调销售目标呢？

资金储备充足，助涨开发“野心”。2013年一二线城市楼盘销售火热，使得许多开发商的资金链宽松了许多，加上调控政策逐渐趋向于市场调节为主，行政干预为辅，助涨了一些开发商的开发“野心”，从去年下半年到今年年初不断涌现的“地王”，可以看到楼市热度依然在高烧。

加大销售份额，平抑利润下滑。销售额不断创新高的2013年，部分房企却出现了利润率同比下降的局面，即使大房企也未能幸免于难，净利润增速有所回落。据有关机构报告显示，2013年房地产行业的毛利率，较2012年同期下降了3%。如保利地产2013年全年累计实现销售额1252.9亿，同比增长了23.2%，但净利润增速却意外地下降了2个百分点。探求其中原因：一方面，随着市场竞争的加剧，良性竞争促使各大开发商不得不动用“价格战”来吸引人气和去化房源；另一方面，房产数据的公开化也让购房者越来越趋于理性和专业，在购房时学会把控优惠时机甚至和开发商进行谈判。不少销售人员称，“在如今刚需为主的市场上，没有价格的优惠，很难吸引到购房者”。

除了房源在买卖中利润空间压缩外，房地产开发成本也因为楼市的火热而被推高，特别是2013年的土地热现象，成了楼市中的热名词。

因此，加大销售份额，某种程度上可以在平均利润的下滑的趋势下，维持净利率水平的上涨。

房企规模扩大，稀释利润空间。从长期发展看，房企分化已在所难免，联合加上兼并，强者恒强，弱者更弱，是未来房企发展的大趋势。大房企借着调控之机采取强强联合，同时兼并开发能力弱的中小房企，加速扩大市场份额，结果是，销售额虽然不断增加，联合者分走利润，被兼并者消化利润，也会使得利率下滑。

需要注意的是，从房企的角度出发，虽然2014年的业绩指标迈向新高度，但如果继续以粗放式的降价手段吸引市场，反而只会让开发商陷入更低的利润空间。因此，如何在价位水平上做出让购房者愿意出手的产品才是关键，产品的升级和结构的布局再加上适时的营销手段，将产品精细包装才是提高销量的保障。