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公租房户型杂谈（1）

2010年以来，保障房成为了国家住宅建设的热点，成为了考核各地政府政绩的重要指标，因此保障房的建设显得更为紧迫，更为匆忙，尤其是今年，国家把保障房中福利色彩最浓的公共租赁住房和廉租房作为重点发展，使得这类面积最小、造价受限的保障房设计成为了重中之重。

前不久，中国建筑标准设计研究院等26家建筑设计与研究单位编纂的《公共租赁住房优秀设计方案》和北京市公共租赁住房发展中心编纂的《北京市公共租赁住房标准设计图集》相继出台，规范公租房建设机制，推动新型建筑材料、节能环保设备以及住宅产业化的全面实施，提高建设质量和效率，提供了有益的思路。应该肯定，这些设计在简化结构和规范标准上下了很大工夫，为产业化的实施打下了基础。但是也应看到，由于过多的细分空间，缺乏合理的布置家具，使得建筑的使用率和户型空间的利用率都有所降低，进而降低了舒适度。

同时，其他一些单位的公共租赁住房和廉租房设计，更是良莠不齐，尤其表现在楼层平面布局和户型上，上世纪七八十年代老套、落后的户型跃然纸上。

本书中所选用的案例，基本来自这些设计，在尊重原设计指标的基础上，本人加以优化改造，目的是抛砖引玉，使公共租赁住房的设计更上一层楼。

公共租赁住房面积虽小，但居住功能和其它保障房户型相比，不应该有太大的差异，理想的要求是：精致地规划面积，巧妙地设计户型，合理地改造布局，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费，也就是经济而不局促。

实际上，公共租赁住房由于面积有限，设计不宜，改造起来更是捉襟见肘，因此，比起保障房中的中大户型来，更需要精心设计和改造。

公租房的面积

保障房一般分为：定向安置类，包括对接安置房、动迁安置房、旧城保护安置房和棚户区改造房；限价类，包括两限房和经济适用房；租赁类，包括公共租赁住房和廉租房。

面积标准

按照国家规定，结合各地的居住现状，一般来说，廉租房面积控制在50平方米以内，公共租赁住房控制在30-60平方米。其它类型的保障房如经济适用房则可以达到90平方米，定向安置房则根据不同情况大致在45-80平方米范围内，而限价房市场化程度高一些，面积标准基本接近于商品房。在套型的面积安排上，通常合体一居35-45平方米，一居室45-55平方米，二居室60-70平方米，三居室80-90平方米，上下会有5-10%左右的浮动。

　　缩小面积与增加功能

这两方面常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些，像一居室 40平方米，二居室60平方米，而三居室也就才70平方米，这些户型中大多是只有过厅没有客厅，实际上是少了一个主要功能空间，也就是少了一间房。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、门厅等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。
　　但是，公共租赁住房受到户型面积限制、楼层中户数较多，造成使用率偏低等等影响，各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化等是住宅发展的重要趋势。

使用率尤其重要
　　使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据，即，建筑面积和套内建筑面积，前者为销售时的计价面积，而后者为户型所占用的面积。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般标准户型在塔楼为77-82%，在板楼为80-85%，南方地区同比还能提高5%。而公租房集中的楼层，在使用同样的交通核时，户均公摊比率提高，公摊加大，实际上要降低5-10%。在以中、大户型为主的楼栋，标准层设计户数不宜低于4户，以合体一居、一居室为主的楼栋，标准层设计不宜低于6户。

实例1：北京市昌平区北七家镇公租房

原设计单位：北京市建筑设计研究院

位于北京市昌平区北七家镇海青鸟落村，一期建设西侧地块南部两个组团。该住宅为连体板塔楼，每个单元1梯3户，反“U”形结构，其中C、D户型为塔楼结构，B户型为板楼结构，电梯和楼梯楼体凹面内，两面采光，比较明亮。D户型厨房和书房形成凹槽采光，有遮挡。

D户型三室二厅一卫，建筑面积83.44平方米，虽然两面采光，但厨房和书房处在凹槽，有遮挡，并且餐厅周围交通通道环绕，面积占用过多。B户型二室一厅一卫，建筑面积62.23平方米，餐厅和客厅挤在一起，并且堵着通道，使用不便。C户型一室二厅一卫，建筑面积54.09平方米，卧室朝北开窗，未能充分利用东西向采光，同时北外墙与公共步行楼梯有小折角，可以改进。

改造重点：取直北外墙，缩小楼体总进深0.6米；去掉所有户型的空调设备楼板，将阳台设置在客厅处；东西楼体凹槽收缩1米。

D户型调整卫生间位置和比例，扩大书房和缩小厨房，规矩起居室，使交通动线更为紧凑。

B户型上移卫生间，扩大主卧、缩小次卧，分离餐厅和客厅。

C户型降低总进深0.6米，取直北外墙，对调起居室和厨卫的位置，增加卫生间开窗，卧室改成东西向开窗。

改造后，户型面积缩小，空间更为合理、紧凑，去掉空调设备楼板，采光增强的同时，外立面也简洁、大方。                                         

选自《公租房的设计与改造》，未完待续。

《公租房的设计与改造》全部案例是户型专家李小宁根据中国建筑标准设计研究院等26个单位和共同编制的《公共租赁住房优秀设计方案》，根据北京市公共租赁住房发展中心和国家住宅与居住环境工程技术研究中心出台的《北京市公共租赁住房设计指南》，也根据北京市在建的一些公共租赁住房设计方案中精选出的，目的是帮助政府和开发商减少失误，帮助设计师准确定位，在有限的居住空间内满足更多的生活需求，使每一平方米物有所值，物超所值。该画册是中国建筑工业出版社重点出版的李小宁大型七卷系列设计画册中的一卷，已在全国新华书店、建筑书店上市。该套从书由《公租房的设计与改造》、《小户型的选择与改造》、《中户型的选择与改造》、《大户型的选择与改造》、《别墅户型的选择与改造》、《政策房的设计与改造》、《模块户型的设计与组合》组成，1400页，采用大16开彩色印刷。为保证一目了然，户型改造采用3D立体图设计，配有逼真的家具和装饰，采用前后对比并配有翔实的文字分析，尤其对正在设计中的项目优化，起着重要的指导作用，是一套不可多得的户型设计优化改造宝典。

该套画册从北京、上海、广州、深圳、厦门、长春等地10余万个在售户型中，挑选出富有代表性的700个样式，3000余种招法，从十几平方米的迷你一居到一千七百平方米的独栋别墅，分门别类地设计与改造。

李小宁常年从事户型研究、讲学、设计，担任多所大学的建筑学客座教授，出访了50余个国家，考察了大量的海外地产项目，在与国外同行不断进行广泛交流的同时，把握着世界住宅发展的脉络，并且将国际先进的居住理念与中国具体的生活现状相结合，创造出了一系列符合中国国情的户型样式。他常年笔耕不缀，发表了千万字的著述，目前已在国家级出版社出版28余卷建筑理论和实践的个人专集，其中多本已作为大学建筑专科的教学课本。

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