豪尔斯地产

 

市场调控：老调如何弹出强音？

 

——访北京豪尔斯房地产咨询服务有限公司董事长   李小宁

 

住建部《城乡建设》记者  林爱庆

 

两年多前，本刊记者曾就开征房产税问题采访了李小宁先生，2010年7期发表了《房产税为何雷声大雨点小？》的专访，当时他认为在很多关系未里顺的情况下，不大可能全面出台房产税。两年多过去了，一如他预言的那样，房产税步履维艰地走到了今天。如今，“国五条”出台，房产税开征及加强调控再次提起，为此，记者对李小宁先生进行了专访。

 

记者：房产税一直是老百姓关注的话题，也是个老生常谈的话题，近两年也一直处于试点的状态，那么，您认为开征房产税之前还需要解决哪些问题？

李小宁：我认为，还需要解决这么几个问题：

一是房屋权属问题。如果房屋的权属性质没有完全理清就盲目出台房产税，我认为是不能很好解决问题的，反而有可能增加社会矛盾。因为，目前我国除了商品房和政策性住房之外，还有各类历史遗留下来的住房，比如说集资房、小产权房、军产权房等，这些房屋的房产税怎么征？据不完全统计，我国现存的小产权房屋面积在60亿平方米左右，如果对此类小产权房征收房产税的话，等于是变相承认其存在的合法性，但如果不征收的话，小产权房就会逃之夭夭，这对其他合法性住房来讲，显然是非常不公平的。所以说，在房屋的权属性质问题没有很好解决的情况下，就盲目地征收房产税，这是很不合理的。比如未办理上市手续的央产权和福利房，这些房屋中有些是集团从市场上按照商品房购置的，分配给员工或职工是按照福利购房的价格，其中有些人因为夫妻双方重复购房，或者超面积等等原因未补交超标款和办理上市手续，使房屋处于手续不完备状态。再比如军产权房，很多已经按照福利购房价格卖给个人，虽然只有使用权，但不断增长的数量也在影响着市场的平衡。

二是征收范围问题。上海和重庆的试点基本限定在增量房和高档房，这种“惩后不毖前，杀富不济贫”的做法并没有体现“公平税赋”的原则。

三是征收标准问题。1986年国务院在关于房产税征收条例中规定：房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。这里的原值指的是房产买进时的价格。可问题是，近十年来，中国的房地产市场价格翻了几倍，一些城市更是翻了十倍甚至更多，如果按买时的价格计征，合理吗？！但如果按照目前的市价计征，那么评估的标准又是什么？所以，房产税虽然可以一定程度上控制购买，但是完善开征机制还需要做很多的前期准备工作，如果仓促出台的话，有可能会影响社会的和谐安定。

四是税制问题。如果开征房产税，我们就必须对现有的税制进行调整。因为按照我们目前的税制，房屋的购买者在购买房产时就已经缴纳了土地出让金，这里面就包含了一定比例的物业税、房产税成分，如果再征税，恐有重复征税之嫌。所以，这就需要有相应的抵税政策。在没有抵税政策的前提下盲目开征，实际上是增加了老百姓的负担，是不合理的。

五是社会敏感问题。房屋问题是一个非常敏感的社会问题，目前各地出现的 “房叔、房婶、房姐、房妹”等无不触动着老百姓们敏感而脆弱的神经，人们之所以如果关注此类信息，是因为房屋跟“以权谋私、贪赃枉法”等腐败问题密切相连。所以，房产税是一个切实涉及到许多人利益的问题，一旦开征，个人在房屋方面的财产情况就会变的相对透明和敏感，其所引发和带来的其他问题我们是否有勇气去面对，这就看我们的政府在反腐倡廉工作上有多大的决心和魄力。

 

记者：对于去年底今年初出现的恐慌性购房，有人说这是开发商的营销策略导致的，对此您怎么看？

李小宁：其实，开发商的营销策略也是根据市场决定的。简单讲，一个巴掌拍不响，这是政策、市场、营销方式、消费需求等多方面因素合力作用的结果。现在许多人感觉经济开始下滑，投资机会减弱，只有房产才能实现资产的保值增值。同时，随着城市化进程的不断加快，大量的移民把置业作为站稳脚跟的首选。另外，还有很多人把能否在一线城市购房当作成功与否的标志。再加上调控的效果远不如预期，使得一些消费者存在着越等越涨的害怕心理。总之，在种种因素的共同作用下，市场产生了一些变化，而开发商便顺势而为地运用了一些营销策略，当然，这中间不排除捂盘惜售，哄抬房价做法。

 

记者：那么此轮恐慌性购房还将持续多久？

李小宁：我认为不会持续太久，这轮购房潮是前期市场相对萧条一段时间后的一个短期的释放。政府的限购政策出台后，使得一部分购买需求被抑制了，但在经历了一段时间的积累后，必然会在一个时间点上爆发，也就是去年底、今年初这段时间。但是，同比增长了并不意味着全年增长了，只不过是在一两个月内集中释放了而已。因为从一个更长的时间段来看，2012年全年的房屋成交量相比往年并不大。此外，消费者的羊群心理比较严重，观望情绪浓烈的时候大家就都等着观望，而一旦别人开始买房了，就又一哄而上，造成“抢”房局面的产生。现在新“国五条”政策出台后，相信一部分消费者会转为观望状态，可暂时缓解恐慌购房形势。所以，建议消费者在购房过程中，要立足实际，理性分析，谨慎决定，避免盲目跟风情形。

 

记者：您刚才提到的今年初的这轮需求将被被短期释放，那么之后的2013年房地产市场将呈现怎样的发展趋势呢？

李小宁：我认为，目前一个阶段内恐怕要有一个萧条期，也就是说不会出现连续的上涨。因为当需求被集中释放后，都会经历一段萧条期。在经历了去年十二月份和今年一二月份的恐慌性购房后，三四月份将是一个相对的萧条期。而且，传统的春节过后的三四月也是开发商的销售淡季，这个时候开发商通常是先积累一部分的潜在客户，在春暖花开、万物复苏的时候再集中释放一批，造成供不应求的假象，同时也会此趁机拉高价格。短期是这样一个趋势，长期就要看政府政策的力度了。如果政府暂时没有更好的调节房价的政策出台，明年整体上还是会呈现出上涨的态势。

其实，目前我们的政策大多是“掐尾挤头”型的，即通过抑制需求来控制价格，比如，你需要买房，但通过限购政策让你先买不了，而不是通过一些杠杆来调节。其实税收是一种很好的杠杆。如果在房产税在各种前提关系理顺之后开征了，那么持有房产的成本将会大大增加，这将有利于房价的稳定。但反过来却会导致租金价格的上涨，因为按照国际上的租售比来说，目前我国的租金和房价比还很低，等供求关系基本平衡、租售比基本合理之后，这个市场就最终稳定下来。其实，中国的一些一线城市的房价为什么涨得这么快呢？一是中国传统的置业成家的理念的影响，中国的父母会帮助子女买房，甚至投入几代人的积蓄。二是一线城市的生存成本与二三线城市区别有限，而就业、发展机遇却要多很多，因此造成了人口的大量涌入，也间接地推高了当地的房价。三是一些人把在大城市置业当成是自身能力和价值的一种体现，这些人既不在购房城市工作，也不在购房城市生活，买了房之后既不自住，也不出租，造成大量房屋被空置，浪费了社会资源。

 

记者：您对房地产市场的健康发展有什么好的建议和意见吗？

李小宁：一是尽快做好开征房产税的前期准备工作，包括理顺房屋权属关系，制定和建立完善的评估体系等。二是控制一些一线城市的人口规模，必要时可适度发挥户籍制度的作用。三是尽快建立和完善城镇个人住房信息系统建设。其实这些建议及意见，跟新“国五条”一样，以前也多次被提及过，但如何让这些政策和建议真正发挥作用，最重要的还是看实际操作，只有将政策和建议落在实处且执行到位，才能真正地促进我国房地产市场的长期健康稳定地发展。

 

记者：谢谢您接受我们的采访。

 

载于《城乡建设》2013年3期

 

                                                                                               住建部记者访李小宁谈房产税

 

豪尔斯地产

 

市场调控：老调如何弹出强音？

 

——访北京豪尔斯房地产咨询服务有限公司董事长   李小宁

 

住建部《城乡建设》记者  林爱庆

 

两年多前，本刊记者曾就开征房产税问题采访了李小宁先生，2010年7期发表了《房产税为何雷声大雨点小？》的专访，当时他认为在很多关系未里顺的情况下，不大可能全面出台房产税。两年多过去了，一如他预言的那样，房产税步履维艰地走到了今天。如今，“国五条”出台，房产税开征及加强调控再次提起，为此，记者对李小宁先生进行了专访。

 

记者：房产税一直是老百姓关注的话题，也是个老生常谈的话题，近两年也一直处于试点的状态，那么，您认为开征房产税之前还需要解决哪些问题？

李小宁：我认为，还需要解决这么几个问题：

一是房屋权属问题。如果房屋的权属性质没有完全理清就盲目出台房产税，我认为是不能很好解决问题的，反而有可能增加社会矛盾。因为，目前我国除了商品房和政策性住房之外，还有各类历史遗留下来的住房，比如说集资房、小产权房、军产权房等，这些房屋的房产税怎么征？据不完全统计，我国现存的小产权房屋面积在60亿平方米左右，如果对此类小产权房征收房产税的话，等于是变相承认其存在的合法性，但如果不征收的话，小产权房就会逃之夭夭，这对其他合法性住房来讲，显然是非常不公平的。所以说，在房屋的权属性质问题没有很好解决的情况下，就盲目地征收房产税，这是很不合理的。比如未办理上市手续的央产权和福利房，这些房屋中有些是集团从市场上按照商品房购置的，分配给员工或职工是按照福利购房的价格，其中有些人因为夫妻双方重复购房，或者超面积等等原因未补交超标款和办理上市手续，使房屋处于手续不完备状态。再比如军产权房，很多已经按照福利购房价格卖给个人，虽然只有使用权，但不断增长的数量也在影响着市场的平衡。

二是征收范围问题。上海和重庆的试点基本限定在增量房和高档房，这种“惩后不毖前，杀富不济贫”的做法并没有体现“公平税赋”的原则。

三是征收标准问题。1986年国务院在关于房产税征收条例中规定：房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。这里的原值指的是房产买进时的价格。可问题是，近十年来，中国的房地产市场价格翻了几倍，一些城市更是翻了十倍甚至更多，如果按买时的价格计征，合理吗？！但如果按照目前的市价计征，那么评估的标准又是什么？所以，房产税虽然可以一定程度上控制购买，但是完善开征机制还需要做很多的前期准备工作，如果仓促出台的话，有可能会影响社会的和谐安定。

四是税制问题。如果开征房产税，我们就必须对现有的税制进行调整。因为按照我们目前的税制，房屋的购买者在购买房产时就已经缴纳了土地出让金，这里面就包含了一定比例的物业税、房产税成分，如果再征税，恐有重复征税之嫌。所以，这就需要有相应的抵税政策。在没有抵税政策的前提下盲目开征，实际上是增加了老百姓的负担，是不合理的。

五是社会敏感问题。房屋问题是一个非常敏感的社会问题，目前各地出现的 “房叔、房婶、房姐、房妹”等无不触动着老百姓们敏感而脆弱的神经，人们之所以如果关注此类信息，是因为房屋跟“以权谋私、贪赃枉法”等腐败问题密切相连。所以，房产税是一个切实涉及到许多人利益的问题，一旦开征，个人在房屋方面的财产情况就会变的相对透明和敏感，其所引发和带来的其他问题我们是否有勇气去面对，这就看我们的政府在反腐倡廉工作上有多大的决心和魄力。

 

记者：对于去年底今年初出现的恐慌性购房，有人说这是开发商的营销策略导致的，对此您怎么看？

李小宁：其实，开发商的营销策略也是根据市场决定的。简单讲，一个巴掌拍不响，这是政策、市场、营销方式、消费需求等多方面因素合力作用的结果。现在许多人感觉经济开始下滑，投资机会减弱，只有房产才能实现资产的保值增值。同时，随着城市化进程的不断加快，大量的移民把置业作为站稳脚跟的首选。另外，还有很多人把能否在一线城市购房当作成功与否的标志。再加上调控的效果远不如预期，使得一些消费者存在着越等越涨的害怕心理。总之，在种种因素的共同作用下，市场产生了一些变化，而开发商便顺势而为地运用了一些营销策略，当然，这中间不排除捂盘惜售，哄抬房价做法。

 

记者：那么此轮恐慌性购房还将持续多久？

李小宁：我认为不会持续太久，这轮购房潮是前期市场相对萧条一段时间后的一个短期的释放。政府的限购政策出台后，使得一部分购买需求被抑制了，但在经历了一段时间的积累后，必然会在一个时间点上爆发，也就是去年底、今年初这段时间。但是，同比增长了并不意味着全年增长了，只不过是在一两个月内集中释放了而已。因为从一个更长的时间段来看，2012年全年的房屋成交量相比往年并不大。此外，消费者的羊群心理比较严重，观望情绪浓烈的时候大家就都等着观望，而一旦别人开始买房了，就又一哄而上，造成“抢”房局面的产生。现在新“国五条”政策出台后，相信一部分消费者会转为观望状态，可暂时缓解恐慌购房形势。所以，建议消费者在购房过程中，要立足实际，理性分析，谨慎决定，避免盲目跟风情形。

 

记者：您刚才提到的今年初的这轮需求将被被短期释放，那么之后的2013年房地产市场将呈现怎样的发展趋势呢？

李小宁：我认为，目前一个阶段内恐怕要有一个萧条期，也就是说不会出现连续的上涨。因为当需求被集中释放后，都会经历一段萧条期。在经历了去年十二月份和今年一二月份的恐慌性购房后，三四月份将是一个相对的萧条期。而且，传统的春节过后的三四月也是开发商的销售淡季，这个时候开发商通常是先积累一部分的潜在客户，在春暖花开、万物复苏的时候再集中释放一批，造成供不应求的假象，同时也会此趁机拉高价格。短期是这样一个趋势，长期就要看政府政策的力度了。如果政府暂时没有更好的调节房价的政策出台，明年整体上还是会呈现出上涨的态势。

其实，目前我们的政策大多是“掐尾挤头”型的，即通过抑制需求来控制价格，比如，你需要买房，但通过限购政策让你先买不了，而不是通过一些杠杆来调节。其实税收是一种很好的杠杆。如果在房产税在各种前提关系理顺之后开征了，那么持有房产的成本将会大大增加，这将有利于房价的稳定。但反过来却会导致租金价格的上涨，因为按照国际上的租售比来说，目前我国的租金和房价比还很低，等供求关系基本平衡、租售比基本合理之后，这个市场就最终稳定下来。其实，中国的一些一线城市的房价为什么涨得这么快呢？一是中国传统的置业成家的理念的影响，中国的父母会帮助子女买房，甚至投入几代人的积蓄。二是一线城市的生存成本与二三线城市区别有限，而就业、发展机遇却要多很多，因此造成了人口的大量涌入，也间接地推高了当地的房价。三是一些人把在大城市置业当成是自身能力和价值的一种体现，这些人既不在购房城市工作，也不在购房城市生活，买了房之后既不自住，也不出租，造成大量房屋被空置，浪费了社会资源。

 

记者：您对房地产市场的健康发展有什么好的建议和意见吗？

李小宁：一是尽快做好开征房产税的前期准备工作，包括理顺房屋权属关系，制定和建立完善的评估体系等。二是控制一些一线城市的人口规模，必要时可适度发挥户籍制度的作用。三是尽快建立和完善城镇个人住房信息系统建设。其实这些建议及意见，跟新“国五条”一样，以前也多次被提及过，但如何让这些政策和建议真正发挥作用，最重要的还是看实际操作，只有将政策和建议落在实处且执行到位，才能真正地促进我国房地产市场的长期健康稳定地发展。

 

记者：谢谢您接受我们的采访。

 

载于《城乡建设》2013年3期