豪尔斯地产                                                                                              

   

一个著名的经济学家曾对住宅作过精辟的概括：“住宅是一种特殊的商品，特殊在哪里？一是必需性，二是耐用性，三是高值性，四是不动性。”由此可见，住宅像热山芋，好吃，但烫手。
　　构成住宅核心的商品房，原本是普通的市场经济产物，但在中国这块土壤上，对于吃惯了大锅饭的人们来说，无论从观念上，还是从经济上，都形成了很大的冲击。

由于商品房的高值性，使得众多的中低收入人群无法满足居住的需求，因此，国家在大力发展保障房的基础上，重视其中的公共租赁住房的开发，并推出了标准的户型设计方案，供各地开发部门参考。
　　虽然福利房60余年，商品房20余年，保障房10余年，公共租赁住房几年，但却经历了改朝换代式的变化，使住宅从技术上和使用上成为了能够尽快接近世界水平的商品之一。

饥饿时代——制度简单的“夏朝”

公元前2070年，禹接任了舜的职位，禹死后，他的儿子启继承了王位，从而出现了中国历史上的第一个王朝——夏。
　　从建国到“文革”结束，住房相对紧张，分配制度也很似夏朝的政治组织制度，比较简单，城市居民基本上采用“大一统”式的福利分房方式，只出租，不出售，类似现在的公共租赁住房。
　　“食寝分离”和“就寝分离”
　　二战时期，日本京都大学的教师西山卯三先生通过对普通居民住宅的调查，提出了就餐与睡眠分开的“食寝分离”和父母与子女分室的“就寝分离”的两条居住最低标准，使之成为战后集合住宅规划设计的指针。
　　我国建国后，人口的迅速增长和经济的相对滞后，使居住的矛盾日益突出，除了一些企事业单位建设了标准的“单元楼”，更多的是利用有限的资金盖起了不够“食寝分离”和“就寝分离”标准的简易单元楼、筒子楼、平房和大杂院等。其中简易单元楼拥有简单的厨房、卫生间外，其余的基本是共用公共的卫生间和厨房。因此，各家沿墙私盖小厨房，甚至卧室的现象屡见不鲜。
　　这期间的居住状况可以用“功能混杂”这四个字概括，像在卧室中用餐，餐厅兼作学习室，起居室和卧室合一等比比皆是。造成这种局面，一方面是套型的面积所限，一方面是家具、电器的使用还较落后，再一方面是设计、生活的理念陈旧。
　　随着冰箱、彩电等家用电器的普及，家庭中小孩的减少，生活要求发生了变化，而以往不够“食寝分离”和“就寝分离”标准，以及“功能混杂”的状况，首先被一些住房条件优良的人所改善。

实例1：北京某工厂的宿舍楼

该户型为三室一方厅一卫，70平方米。

通常人们会选择面积最大、朝南、有阳台的房间做起居室用，即使房间数不够时，也会将起居活动移到最大的卧室，而很少在方厅内进行起居活动。图中三室均为卧室，家庭内的主要活动均在大卧室，也就是主卧室中进行。早餐在方厅，晚餐则在主卧内的茶几上，或者把折叠圆桌从方厅搬进主卧室内进行。

这样居住的结果是：动静交叉干扰很大，看电视影响睡眠、床褥直接暴露在客厅。

“新三年，旧三年，缝缝补补又三年。”

　　在“福利分房”时代流行着这样一句口号：“住房靠国家，分房靠等级。”因为房产大都是公有的，分配则是以职务或职称的大小决定面积的大小。
　　一些单位隔几年建成标准高一些、面积大一些的新楼，司局长、副司局长搬进去，住“新三年”；他们腾出的旧房分配给处长、副处长，算是“旧三年”；而那些科长、副科长、主任科员、科员等，则只能住剩下的“缝缝补补又三年”的旧房子。这种按照职务或职称大小顺序顶替分配住房的方法，被称为“一列式顶推”。
　　按照“级别”之差分配住房，是典型的计划经济的产物。
　　受此影响，住宅的设计、建造也严格按照“级别”进行，像司局级四居室，处级三居室，科级两居室等成了普遍的规范，这些在某种程度上使住宅的发展受到了制约。

并且这种习惯一直到现在还挥之不去，如北京西北部昆玉河旁某项目提前预售了4栋楼，其中的3栋给一家央企公司的老总们住，剩下的1栋归部队高级干部们用。同样的大户型，规划时出了不同的结果，老总们喜欢空间的奢侈：60平方米的厅，15平方米的卫生间；而高级干部们则偏爱卧室的数量，250平方米的总面积设计出了七居室。

实例2：西安地区处级干部居室

西安地区处级干部居住的三居室，建筑面积70平方米。

由于8平方米左右的方厅有六个门，使用极不方便。尽管如此，卧室的多少，仍是象征着身份的高低，这是计划经济时代的产物。

这样居住的结果是：必须拿出一间卧室改成起居室，避免卧厅混杂的局面。

选自《公租房的设计与改造》（待续）

《公租房的设计与改造》全部案例是户型专家李小宁根据中国建筑标准设计研究院等26个单位和共同编制的《公共租赁住房优秀设计方案》，根据北京市公共租赁住房发展中心和国家住宅与居住环境工程技术研究中心出台的《北京市公共租赁住房设计指南》，也根据北京市在建的一些公共租赁住房设计方案中精选出的，目的是帮助政府和开发商减少失误，帮助设计师准确定位，在有限的居住空间内满足更多的生活需求，使每一平方米物有所值，物超所值。该画册是中国建筑工业出版社重点出版的李小宁大型七卷系列设计画册中的一卷，已在全国新华书店、建筑书店上市。该套从书由《公租房的设计与改造》、《小户型的选择与改造》、《中户型的选择与改造》、《大户型的选择与改造》、《别墅户型的选择与改造》、《政策房的设计与改造》、《模块户型的设计与组合》组成，1400页，采用大16开彩色印刷。为保证一目了然，户型改造采用3D立体图设计，配有逼真的家具和装饰，采用前后对比并配有翔实的文字分析，尤其对正在设计中的项目优化，起着重要的指导作用，是一套不可多得的户型设计优化改造宝典。

该套画册从北京、上海、广州、深圳、厦门、长春等地10余万个在售户型中，挑选出富有代表性的700个样式，3000余种招法，从十几平方米的迷你一居到一千七百平方米的独栋别墅，分门别类地设计与改造。

李小宁常年从事户型研究、讲学、设计，担任多所大学的建筑学客座教授，出访了50余个国家，考察了大量的海外地产项目，在与国外同行不断进行广泛交流的同时，把握着世界住宅发展的脉络，并且将国际先进的居住理念与中国具体的生活现状相结合，创造出了一系列符合中国国情的户型样式。他常年笔耕不缀，发表了近千万字的著述，目前已在国家级出版社出版28余卷建筑理论和实践的个人专集，其中多本已作为大学建筑专科的教学课本。

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