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《政策房的设计与改造》代前言

户型的面积与装修

面积是政策房选择中最直接、也最费心思的指标，既关系到前期的购买总价、补偿标准，以及后期的运行费用，又影响到居住的质量，因此，选择时应从以下四个方面予以权衡：

    对应性

品种的对应性。

廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供租金相对低廉的普通住房。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）文件，再次强调了廉租房的面积标准，指出“新建的廉租住房套型建筑面积控制在50㎡以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。”

公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的住房。按照2010年6月12日由住建部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式颁布，要求单套建筑面积严格控制在60㎡以下。

经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城镇中低收入家庭供应，具有一定保障性质的商品住房。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）文件，“合理确定经济适用住房标准，根据经济发展水平，建筑面积控制在60㎡左右。”但实际上，执行中的面积标准已经大大超出，甚至与普通商品房不相上下。

限价房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品房。关于面积，中央没有给出严格的限定，各省市根据地方实际情况灵活制定。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京建住【2008】226号）规定：“限价商品住房建筑面积以90㎡以下为主，其中，一居室控制在60㎡以下，二居室控制在75㎡以下。”

需求的对应性。

一居的小户型，自住时多作为过渡房，购房对象通常是参加工作不久的年轻人，其购房动机是积蓄不多又渴望拥有自己的小天地，当然也需要厅、室、厨、卫等五脏俱全，并且每一部分的面积都要求小字号的。

二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、两口可住，孩子小时也能凑合；投放市场时，比一居租户群宽，比三居易于转让。

三居室是未来的主力户型，三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及服务阳台可以进一步考虑。

舒适性

    是从人体工程学和家居生活的基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。除人的视角、活动外，还应考虑利用率问题，如果居室中部分面积既不能用于摆放家具、电器，又无助于人的活动，不仅不能增加生活情趣，反而增添购买及运行费用，舒适度自然打折扣。比如普通家庭中的客厅，主要陈设的是沙发、电视、花木等等，是会客、家人团聚的场所，太小让人局促，太大又让人感觉空荡，因此，客厅的开间以3.3 -4.2米为宜。又比如，二居室的卫生间有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型客户：单身或两口，单卫已满足需要；三口之家或两代老少，最好选择双卫，这是提高品质的重要指标。

    地域性

    由于各地区人们生活习惯的不同，对户型面积有着不同的要求，因而选择上存在着地域性差异。比如，北方地区认为二居室应该在80平方米以上，而南方地区则觉得这样的面积可以是三居。再比如，南方地区多数户型都设置内外双阳台或服务和休闲阳台，并且面积比重较大，因为纳凉和晾晒是生活的重要环节，而北方地区的阳台多为封闭，并且面积不宜过大。阳台在南方作为实用性的象征，到了北方则变成了改造成的象征。

    配套性

配套的优劣关系到住宅功能的发挥。住宅户型中厅的功能以接待客人、家庭休闲为主，如果小区内会所配置齐全，使用方便，小区外商业发达，服务周到，厅的一些功能可以转移至外面，家中的隐私也可以得到更好的保证。这样的话，厅的面积可以缩小，从而缩小了整个套型的面积，或者用以增加其它功能空间的面积。

除了把控好面积的尺度外，还要提倡住宅装修一体化设计和菜单式全装修，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，通过模数化的设计、工厂化的制作、批量化的生产，促进住宅产业化的实施，这一点，政策房有着天然的优势。

    住宅开发与设计

政策房的开发单位要更新观念，建造全装修住宅，做到住宅内部所有功能空间一次装修到位，销售价格中应该包括装修费用。

装修档次与标准应在市场调查的基础上正确定位，要与住宅本身相一致。

加强装修的组织与管理，运用公开招标方式优选设计、施工和监理单位，并进行资质审查。贯彻执行国家的有关规范、规定和标准，保证设计、施工和管理达到较高的水平。

尽量做到住宅土建装修一体化的设计和施工，内部所有功能空间全部装修一次到位，装修档次和标准与住宅的定位相一致。装修遵循简洁化、标准化、通用化的原则，把个性化留给装饰。

装修设计必须执行《住宅建筑模数协调标准》（GB/T 50100-2001），厨卫设备与管线的布置应符合净模数的要求，在设计阶段就予以定型定位，以适应住宅装修产业化生产的要求，提高装配化程度。

积极推广应用住宅装修新技术、新工艺、新材料和新部品，提高科技含量，取得经济效益的同时，兼顾环境效益和社会效益。

装修材料和部品

建立和健全住宅装修材料和部品的标准化体系，开发和发展住宅装修新材料和新部品，进行标准化、系列化、集约化生产，实现政策房装修材料和部品生产的现代化。

材料和部品的选择应符合产业的发展方向，满足国家有关环保、节能和节水的最新标准要求，对产品质量进行投保，生产企业要通过ISO 9000或ISO 14000系列认证。装修部品的选用应遵循《住宅建筑模数协调标准》，执行优化参数、公差配合和接口技术等有关规定，以提高其互换性和通用性。

实施材料的配套供应，不但要求主体材料和辅助材料配套、主件和配件配套、施工专用机具配套，而且要求有关设计、施工、验收等技术文件配套，做到产品先进有标准、设计方便有依据、施工快捷有质量。

材料与部品采购要体现集团批量采购的优势，大幅度降低采购成本。

装修施工和监理

保障房的开发单位委托具有相应资质条件的建筑装饰施工单位施工，积极推行工业化施工方法，鼓励使用装修部品，减少现场作业量，积极引进、开发和应用施工专用机具，提高施工工艺水平，有效缩短施工周期。

加强装修施工组织管理和质量管理，编制施工组织设计，控制装修施工进度，严把材料和部品的质量关。确立开发单位为保障房安居工程装修质量的第一责任人，承担工程质量责任，负责售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。同时加强安全生产、文明施工管理，坚持安全第一、预防为主的方针，创造良好的施工环境。

必须实行装修监理，控制投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理，协调各方面关系。包括：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺做法、监督工程进度、检查工程质量。

建立和推行住宅装修质量体系，将设计、生产和施工的质量保证有机地联系起来，便于发现问题、研究对策、改进措施，使装修质量经得起长时间的检验。

政策房的开发单位必须向购房者或政策房管理机构提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。

总而言之，紧凑的面积使政策房的设计难度加大，而装修则是政策房未来实行产业化的关键步骤。

该画册全部案例是户型专家李小宁根据亲身设计改造实践精心撰写，是中国建筑工业出版社重点出版的李小宁大型五卷系列画册中的一卷，其余陆续在全国新华书店、建筑书店上市。该套从书由《政策房的设计与改造》、《小户型的选择与改造》、《中户型的选择与改造》、《大户型的选择与改造》、《别墅户型的选择与改造》组成，1000页，采用大16开彩色印刷。为保证一目了然，户型改造采用3D立体图设计，配有逼真的家具和装饰，采用前后对比并配有翔实的文字分析，尤其对正在设计中的项目优化，起着重要的指导作用，是一套不可多得的户型设计优化改造宝典。

该套画册从北京、上海、广州、深圳、厦门、长春等地18余万个在售户型中，挑选出富有代表性的600个样式，4000余种招法，从十几平方米的迷你一居到一千七百平方米的独栋别墅，分门别类地分析改造，目的是帮助开发商减少失误，帮助设计师准确定位，帮助销售人员细致推介，帮助装修公司拓宽思路，帮助买房卖房人精挑细改，在有限的居住空间内满足更多的生活需求，使每一平方米物有所值，物超所值。

李小宁常年从事户型研究、讲学，担任多所大学的建筑学客座教授，出访了50余个国家，考察了大量的海外地产项目，在与国外同行不断进行广泛交流的同时，把握着世界住宅发展的脉络，并且将国际先进的居住理念与中国具体的生活现状相结合，创造出了一系列符合中国国情的户型样式。

李小宁常年笔耕不缀，发表了近千万字的著述，目前已出版20余卷建筑理论和实践的个人专集，其中多本已作为大学建筑专科的教学课本。

图  书：68元/卷

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