楼市回暖取决于三个基本面

　　李小宁

　　从目前宏观经济看，楼市的调整需要一定的时间，只有影响楼市的三大基本面发生重大变化，市场才能开始回暖。

　　国内经济止滑企稳

　　国内经济的基本面目前呈现下滑态势。虽然人口的增长和人们对于生活环境改善的要求，使得房地产市场存在着刚性需求，对房价具有一定的支撑，但房地产市场要想保持繁荣，最终还是取决于居民收入，因为刚性需求存在并不代表就一定能转化为有效需求，如果居民收入水平不提高，即便买房意愿强烈，也难有资金支持。今年前三季度GDP增长已经下滑到9.9，同比减少2.3，从第四季度看，形势不容乐观，如果明年我国GDP持续下滑，民众的收入预期跟着下降，那么，楼市不会发生根本的回暖。近两月，央行连续三次降息，已经快速进入降息通道，估计今年还会有至少一次的降息举措，这些虽然可以刺激消费，但对于房产这样涉及巨额资金的商品，作用有限，还必须依靠多方面的政策调整。

　　房产价格合理回归

　　房地产价格的基本面目前呈下滑态势。一方面，在于房价太高，导致价格高出消费者的承受能力，让很多人买不起房。另一方面，开发商利润过大，造成社会分配不公，影响了购买心态。再一方面，房产价格上升趋势减缓或停滞，租赁回报过低等让投资者止步。目前一些政策的出台，虽然是利好，但仍无法改变房价向下调整的趋势，只有开发商有效地降低房价，让出部分利润，才能逐渐改变消费者的观望态度。

　　实际上，现在楼价还未跌到自住型居民认可的心理价位，与居民收入增长幅度也还相去甚远，虽然许多城市楼价有一定的跌幅，但对于前期的暴涨还没有达到合理的价位。因此，明年下调15-20%还是很有可能。

　　国际金融危机减弱

　　国际经济的基本面目前也呈下滑态势。全球性的金融危机对中国的投资产生了影响，尤其是心理的重挫，这一点从股市的不断下滑可以感受到。目前的态势是：国际股市大跌，中国股市暴跌；国际股市微跌，中国股市大跌；国际股市暴涨，中国股市微涨；国际股市微涨，中国股市微跌。总之，市场人气极差，一有风吹草动，就落荒而逃，反映出投资信心严重的不足。而在中国楼市，由于自住型比例开始占据主导地位，更多需要依靠工薪收入支付房款，前一段超前消费和透支未来的做法，已经随着发达国家的消费收缩而变得极为谨慎，许多人开始考虑保证一定的储蓄，防范未来的风险。因此，只有国际经济环境趋好，中国人的消费信心随着恢复，楼市才能变暖。