“救市”、“就市”、还是“纠始”

李小宁

    受国内外经济形势的影响，今年前三季度北京房地产投资同比下降8.1%（上年同期为增长17.5%），房地产业增加值同比下降了18.6%，其中住宅投资同比下降15.7%，经济适用房投资同比增长37.2%。

    实际上，从2007年开始，随着房地产政策的调整、金融市场的变化、投资理念的改变，房地产已经由投资型为主导的市场开始向消费型为主导的市场转变。但是，一些房地产开发商仍然以投资者为主导的市场来给房地产市场定价，在这种情况下，房地产市场的价格必然与自住型购住房者的心理价位及支付能力存在着巨大的缺口，这样，自然也就导致了观望、滞销，以至房地产销售的迅速下降。

    近期，央行、财政部等部门最新出台多项针对房地产的“救市”措施：首先在税费上进行减免，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。其次在信贷上，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

    尽管中央激活市场的意图已经十分明显，但是对此购房者却反应平平，一项主题“降低住房交易税费成中央政府救市开端？”的网络调查显示，截至10月20日18时，近48%的参与调查者认为房价仍将继续下跌，认为房价会因此出现逆转的比例超过五成，不过其中多数认为只是短期的效应，不能改变长期的下降趋势，约六成的被调查者不会提前自己的置业计划。

    那么，政策的调整会使楼市呈现什么样的态势呢？

“救市”难救其“势”

    之所以出台这些政策，原因是目前房地产市场的成交量小，这样的状况对经济运行不利。出台这些政策，一方面是为了促进消费性住房的成交量，另一方面是为了促进市场的稳定发展。之前各省市已出台了各种对楼市利好的政策，有媒体将其归为“救市”举措。此次财政部政策的出台，是否意味着国家终于出手“楼市”了呢？笔者认为，这些政策主要是刺激消费性住房的购买，并非针对投资性住房，因此，会促使成交量微微扩大，可能会间接“救”到开发商。

    但是，这些举措只能说是进行局部调整，还谈不上是真正意义上的“救市”，因为一是房地产市场从目前看还不需要“救“，开发商完全可以”自救”；二是即便是“救市”，也难就救“势”，因为市场需要“获利回吐”，需要一个调整期，这样的态势恐怕不是一两个政策所能改变的；三是国际金融危机使许多人增加了忧患意识，开始防范风险，放慢了投资脚步。

    目前的“救市”，主要的表现为减免税收、减息和减少首付贷款额度等这些减少国家税收和银行多承担信贷风险的举措，这些只能微弱地降低购房成本，总体来讲，契税、印花税、土地增值税及其他相关税费利率变动后的总体影响不超过3%，而且只针对于极少的初次购房者，远不及目前楼市一些项目降价的折扣，而对于庞大的购房资金来说，也只是杯水车薪。主要原因：

    一是诸多的限定只能满足极少数购房群体，即便进入市场，影响也非常有限；二是政策的密集出台反而会进一步增加观望气氛，更多的购房者会企盼更利于购买的政策出台，更期待降价的直接实惠；三是许多资金被股市套牢，难以进入楼市。

“就市”需要时间

    目前的楼市在经历过前几年的暴涨后正步入调整期，出现滞涨、观望，甚至下滑，未来一段时间，随行就市会成为主流。

    实际上，前几年的房地产过热才显得有些不正常。虽然人口的增长和人们对于生活环境改善的要求，使得房地产市场存在着刚性需求，对房价具有一定的支撑，但房地产市场要想保持繁荣，最终还是取决于居民收入，因为刚性需求的存在并不代表就一定能转化为有效需求，如果居民收入水平不提高，即便买房意愿强烈，也难有资金的支持。

    目前楼价下降，一方面，在于房价太高，导致价格高出消费者的承受能力，让很多人买不起房。另一方面，开发商利润过大，造成社会分配不公，影响了购买心态。再一方面，房产价格上升趋势减缓或停滞，租赁回报过低等让投资者止步。目前这些政策的出台，虽然是利好，但仍无法改变房价向下调整的趋势，只有开发商有效地降低房价，让出部分利润，才能逐渐改变消费者的观望态度。

    市场的调整需要一定的时间，毕竟影响楼市的三大基本面并没有发生重大变化：一是国内经济的基本面，尤其是明年我国GDP是否会持续下滑，民众的收入预期是否会下降，如果是，则楼市不会发生根本的好转；二是房地产价格的基本面，虽然许多城市楼价有一定的跌幅，但还没有跌到自住型居民认可的心理价位，与居民收入增长幅度也还相去甚远；三是国际经济的基本面，全球性的金融危机对中国的投资产生了影响，尤其是心理的重挫，这一点从股市的暴跌可以感受到。

“纠始”才是根本

    过去些年爆发式增长的房地产市场，丰厚的利润回报，疯狂的刺激了更多的资金，包括国有的、民营的资金大规模地进入房地产市场，而房地产行业所衍生的关联行业高达数十个，所以，它的沉浮对经济会产生较大的影响。至于说到房地产行业崩盘，从目前看还不至于，但是优胜劣汰，弱肉强食还是有可能的。因此，对于市场的调整要从初始入手。

    两年前国务院出台房地产调控的6条意见（简称“国六条”），其中规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。此后不久又以5年期为限开征个人所得税，这样算下来一套不满5年上市再交易的房屋将缴纳营业税5.5%、个人所得税1%、契税3%、土地增值税1%、印花税0.05%，占到一套二手房交易总额的10.55%。而在一手房交易过程中税费相对降低，购房者只需交纳3%契税、2%公共维修基金、0.05%印花税。

    当时两税征收的主要目的是为了打击短期的炒房行为，但是一般情况下，购房者是在购房房屋后两到三年内才能申办下产权证，而两税的征收是以产权证的等级日期为准，因此在一定程度上影响了房屋的正常流转速度。二手房市场作为房地产三级市场，对房地产二级市场价格也就是新房房价具有分担作用。一个比较完善的房地产市场应该是新房市场、二手房市场、房屋租赁市场发展比较均衡的市场。目前看，二手房市场税收过重已经影响了房屋再次流通，没有区分房地产市场的投机、投资与自住的需求，忽视了二手房市场作为大多数中低收入者主要购房渠道的作用。

    因此，盘活二手房市场，应该减免上市交易的营业税，建议采用梯次征收的办法，比如：1年5%，2年4%，3年3%，4年2%，5年1%。这样虽然单套住宅的税收减少了，但市场活跃了，税收总量依然可以得到保证。

    由于目前市场中住房改善型需求非常巨大，对于“第二套住房”的认定标准应该重新规定，将“购买第二套住房”改成“第二套住房贷款”，例如名下的房屋已经出售或是银行按揭已经还清，再购买房屋就不应视为“第二套住房”。

    另外，对土地供应总量控制、购房退税等根本性的还利于民和刺激市场的措施也应该跟进。同时，保障性住房在保证一定供应量的同时，尤其要注重规范化的操作。