观新加坡组屋，看我国经济适用房(三)

　　李小宁

　　两地的保障房供应：“组屋”和经济适用房

　　新加坡是一个人口密度较高的城市型国家，怎样在有限的土地上建造国民所需要的住房，并将房价控制在较为合理的范围内，一直是新加坡政府极为重视的问题。目前新加坡全国总户数119万左右，有84%的人居住组屋，总量近100万套。严格意义上讲，组屋的建筑标准并不高，基本为板楼外形，塔楼户型，面积在60-110平方米左右，首层全部架空，不做任何装饰，用于马来人和华人办红白喜事的场所。我参观了其中一些，层高仅2.6米，公共部分也显得局促。在上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请，80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500新元，目前组屋政策已逐步放开至8000新元，以接纳更多的人。前面提到的司机范先生月收入6000余元，基本符合购买标准。

　　一般来说，政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以廉价租房，中等收入者可以廉价购房。组屋按地段与面积不同，每套的价格从15万到25万新元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，而中央公积金则是新加坡人购房的主要资金来源。在购买组屋时，公积金可以用来支付购房的首付款，也可以用于支付“月供”。此外，政府还以各种形式向国民提供大量的住房补贴，从而使组屋价格保持在普通居民能够承受的范围内。

　　国内住房的来源较为复杂，有自建房、合作建房、房改房、军产房、经济适用房、廉租房和商品房等等。近两年新开工面积的经济适用房是新加坡目前组屋总量的6倍以上，尽管如此，由于人口数量的差异，我国还是显得力不从心。以北京为例，目前市场中经济适用房的比例不足10%。

　　新加坡组屋建设始于1961年，其间就土地征用、购买人资格、再上市及出租管理进行了大量的实践，对我国的经济适用房建设和管理提供了宝贵的经验。从去年年末到现在，北京市建委、房地局、发改委陆续出台了一系列政策，包括：总价不超过32万、户型面积不超过80平方米的建设标准；购买人除了提供收入证明外还需将其申请公示、接受社会监督的申请程序等等。在购买资格方面，新加坡规定新组屋只有本国居民才能购买，国内则同样规定只有本市居民才可以购买经济适用房。新加坡规定永久居民(外来人口、无国籍)只能购买二手组屋，对其收入不设限制；而在北京，外地人购买二手经济适用房要通过有关部门，同样没有购买者收入的限制。

　　新加坡规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。2003年开始没有向建屋发展局贷款，也没有领取公积金购屋津贴的屋主，可在住满1年后出售在公开市场上购买的组屋，也可在住满10年后，出租整套组屋，否则只能将其中一间分租，与租客合住；在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。今年在新加坡陪同我的司机范先生，离婚后独自住着组屋，为了获得租金收益，他将其中的一间租给一位小姐，他笑称此举为“同居不同床”。当然，也有些人为了规避政策限制，钻空子把两室的组屋锁上一间出租，市场上戏称为“锁屋”。

　　北京市新出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：1.购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。2.购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。在出租方面，原则上是不允许出租，如出租则需缴纳土地收益，但是目前尚未出台具体实施办法。不管如何，从这些举措我们看出政府希望通过政策的调整，进一步规范经济适用房管理、实现公平、有序的市场分配原则的决心。




　　要想进一步了解奥运对地产的作用，欢迎参加由中国房地产与住宅产业促进会组织的

　　2008年澳大利亚/新加坡11日中国地产高端会展考察团

　　行程：澳大利亚+新加坡

1、2008.6.13 北京/新加坡/墨尔本 SQ801 1600/2255 SQ237 2335/0855+1
北京乘机经新加坡转机飞往澳大利亚墨尔本。

2、2008.6.14 墨尔本 SQ237 0855
早抵达后游览亚拉河畔，古老的旧国支大厦广场，游览皇家植物园，古老的圣伯多禄大教堂及库克船长小屋(外景)，战争纪念馆，菲兹路易公园，前往淑芬山金矿，体验当年华人采矿的艰辛。晚餐后酒店休息。

3、2008.6.15 墨尔本
早餐后，上午参观澳洲最大的第22届澳大利亚国际建材及设备展览会，了解当今世界现代建筑最为发达的澳洲建筑材料的发展趋势和使用情况。下午市区游览，参观澳洲最大的赌场——皇冠赌场，晚酒店休息。

4、2008.6.16 墨尔本/悉尼 QF420 0930/1050
早餐后，乘机飞往澳大利亚最大城市和港口——悉尼。抵达后中午乘船游览悉尼港湾，并在船上享用午餐美食。下午游览冲浪者天堂海滩，参观悉尼歌剧院（外观）、达令港码头和港湾大桥（外观）。参观海湾写字楼区，走进钢架结构的4层写字楼，体会现代景观低密度办公区的新感觉。

5、2008. 6.17 悉尼
早餐后，参加中澳开发商论坛。澳大利亚现代住宅和写字楼领先于全世界，两国开发商互相介绍双方的开发现状，就古典与现代的建筑风格及建筑材料的使用展开讨论。下午结合北京2008年奥运会考察悉尼奥运村，听取开发商Meriton公司介绍2000年悉尼奥运会住宅与运动场所的开发、销售及使用情况，然后参观奥运村住宅。然后游览优美的海德公园，玫瑰湾，邦蒂海滩，岩石区。

6、2008.6.18 悉尼/布里斯班/黄金海岸 QF514 0935/1110
早餐后乘机飞往澳洲阳光城市——布里斯班。抵达后前往黄金海岸，游览举世闻名的冲凉者天堂，享受金光灿烂的大海滩。

7、2008.6.19 黄金海岸
早餐后，前往游览天堂农庄，观看精彩的剪羊毛和牧羊狗表演，参观澳洲各种独有的动物，入住酒店自由活动！游览耗资几千万美元建造的华纳兄弟电影城，在这里您将深入电影情节之中，还能参加各种各样新奇刺激的大型游戏。

8、2008.6.20 黄金海岸/布里斯班/新加坡 SQ246 2345/0545+1
早餐后海滨观光，参观海湾高档别墅。午餐后乘车前往布里斯班，参观议会大厦、南岸公园、山顶观景台。晚乘坐飞机飞往新加坡。

9、2008.6.21 新加坡 SQ246 0545
早抵达新加坡后，市内游览，登花芭山，看鱼尾狮。下午市区购物，晚在圣淘沙公园观赏先进的水上激光水幕表演，后入住酒店休息。

10、2008.6.22 新加坡 早餐后参观新加坡商品房和组屋，了解运做非常成功的保障性住房的使用情况。下午市内观光，第二天凌晨乘机返回北京。

11、2008.6.23 新加坡/北京 SQ812 0120//0720+1
下午抵达北京，结束愉快的行程。

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